环球楼市观望——究竟公寓是否不能买？

环球楼市观望

郑伟舜

2021-12-09 08:20 HKT

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产经专栏

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　　近期，朋友圈、facebook及YouTube等社交平台有许多好便宜的公寓产品在割价求售。
　　「工抵房产权公寓13万」、「精装LOFT公寓15万」、「清盘价全江景现楼公寓」、「买一层送一层回报10%」等等用词令许多准买家觉得好抵买。首先确实在年尾业绩冲刺的关键时刻，发展商为求快速资金回笼，一定会把手头上的公寓产品、车位或商舖快速抵押给工程方作工程结算之用。同时也会把剩下的货源以割喉式减价，要求必须以一次性付款及在限定时间内付清楼款作为等价交换的快速销售方法。
　　在2017、18年时因为中山、珠海及东莞等地实施很严厉的限购政策，所有香港人基本上不能购买上述三个城市的住宅物业，转而疯狂高价购入珠海保税区及中山石岐的公寓产品，当时就出现公寓产品呎价贵过同区住宅的「倒挂」现像。所以基本上之前的所有买家都可以用坐艇来形容，而引发出现在很多准买家觉得买公寓产品是无升值、无出租及无转手的误解。
　　首先笔者认为现在是购入低价公寓的最好时机，本人都在近期买了四套公寓产品作长线收租之用。原因好简单，现在许多的公寓产品均位处城市核心位置，在铁路站旁或上盖物业，但因为前述的原因，现在是同区住宅物业的半价甚至四折（公寓正常一般约是七至八折）。但出租的金额并不会有太大差距，所以回报率可以在5%以上，相比住宅高出一倍。
　　另外位置好的公寓产品因为是2019年时批出的土地，当时大量铁路规划的落实及施工，原本各大发展商均希望占据有利位置，利用铁路的动工或落成而带动楼价进一步推升。但因为三道红线、恒大事件及银行收紧贷款人资金来源等行政措施，为求保证现金流的前提下，不得不蚀让手头上可快速回笼的产品。现在有许多准买家认为公寓产品二手出售时税费较住宅多，也有流转较慢的问题，但其实只要细心的想一想，香港的居屋也是一样的情况，卖出也是要补30%以上的地价啊（视乎购入时政府的折扣）！而且未补地价的居屋也不能出租只能自住。所以如果现在有楼价大幅度折让，而位处当地核心位置的公寓产品，又点解会觉得公寓产品不好呢？
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郑伟舜