花旗看天下——中国房地产明年前景更健康
陈正荦
2021-11-09 04:50 HKT
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中国房地产商再次出现流动性危机，笔者认为系统性影响将非常有限，而且当局正试图恢复市场信心，并限制少数高杠杆公司的违约风险。
流动性对房地产行业来说仍然至关重要。少数城市的抵押贷款审批速度加快，并为一些公司转化为更好的现金回笼。不过，由于市场对信贷紧缩和房产税的观望情绪，我们预计八成公司不能达到2021年的销售目标。另外，由于地方政府的监控更加严格，以确保预售中的贷款仅用于支付已交付的建设成本等，预售更难转化为短期流动性，而离岸再融资亦仍然面临一定困难。
参与我们中国投资者会议的27位上市房地产商代表，描述了对流动性和资产负债表的关注，大多数公司优先考虑现金回笼和利润率多于销售，并普遍在充满挑战的环境中努力实现销售目标，第三季度土地收购计划亦相对保守，以保留现金。
行业基本面逐渐改善
房地产行业已出现见底信号，但能否反弹仍取决于相关政策能否在11月的中共政治局会议之后更加清晰。行业基本面正在改善，包括销售和贷款。对房产税的过份担心也正在缓解，笔者认为市场仍在等待12月至1月的试行细节，但五年内房产税不太可能在全国范围推广实行。
与此同时，行业去产能、更健康的资产负债表，以及信贷和再融资的政策转趋清晰，都意味着2022年的行业前景比2021年更健康。第四季疲弱的销售已经逐渐反映在价格上，估值已经反映了风险，波动性更低，以及内房企业的回购行动，都是正面信号。
花旗银行财富管理业务高级投资策略师
陈正荦
流动性对房地产行业来说仍然至关重要。少数城市的抵押贷款审批速度加快，并为一些公司转化为更好的现金回笼。不过，由于市场对信贷紧缩和房产税的观望情绪，我们预计八成公司不能达到2021年的销售目标。另外，由于地方政府的监控更加严格，以确保预售中的贷款仅用于支付已交付的建设成本等，预售更难转化为短期流动性，而离岸再融资亦仍然面临一定困难。
参与我们中国投资者会议的27位上市房地产商代表，描述了对流动性和资产负债表的关注，大多数公司优先考虑现金回笼和利润率多于销售，并普遍在充满挑战的环境中努力实现销售目标，第三季度土地收购计划亦相对保守，以保留现金。
行业基本面逐渐改善
房地产行业已出现见底信号，但能否反弹仍取决于相关政策能否在11月的中共政治局会议之后更加清晰。行业基本面正在改善，包括销售和贷款。对房产税的过份担心也正在缓解，笔者认为市场仍在等待12月至1月的试行细节，但五年内房产税不太可能在全国范围推广实行。
与此同时，行业去产能、更健康的资产负债表，以及信贷和再融资的政策转趋清晰，都意味着2022年的行业前景比2021年更健康。第四季疲弱的销售已经逐渐反映在价格上，估值已经反映了风险，波动性更低，以及内房企业的回购行动，都是正面信号。
花旗银行财富管理业务高级投资策略师
陈正荦
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