非鱼论市——资产按揭（二）
子非鱼
2021-02-09 04:17 HKT
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一位除了现契物业外没有其他资产、也没有债务的按揭申请人，他的资产净值便是物业价值的一半。如申请资产按揭规定的四成按揭上限，理应顺利通过批核。不过只有小部份银行以这种最宽松方法计算，直接批出四成按揭。大多数银行会采用较严谨方法，即使申请人当时没有债务或按揭，但将来提取贷款后便负上债务，审批时便会把拟提取的贷款额计算为负债。上述申请人持有的资产值是楼价50%，当申请等值楼价25%贷款额时，便刚好达到「拟贷款额」等于「资产净值」的平衡点，如想再申请更多贷款，便需要提交其他资产证明。
有客户认为没理由把「未来负债」计算在内。其实想深一层，常见的入息水平按揭，银行也是以申请人将来的按揭每月供款额，来评估申请人的还款能力。在审批资产按揭时，银行将拟贷款额计算成债务就变得合理了。
笔者认为以拟抵押物业作为资产的一部份，是一个相当大胆的做法。假如申请人本身没有收入，当提取按揭后如何还款呢？如果他把套现的资金全数用作投资，该项投资的回报率必须高于按揭利率，才可达至收支平衡。当考虑到要保留部份资金用作周转，套现的资金可用作投资比率便要减少，从而需要找寻一个更高回报的投资项目才行。
不少银行近期都收紧资产按揭的审批，有些银行调高利率，也有银行要求申请人提交最少可用作24个月供款的资金证明，甚至有银行不再考虑把拟抵押的物业，作为资产计算。
至于原本有按揭的物业，无论是上述较宽松或严谨的银行，批核时都会把现有按揭贷款额计算在内，平衡点亦是以上述25%按揭的Magic number，即是如没其他资产，当原按揭金额超过楼价25%时，便无法不补钱下转按了。
https︰//starpnews.com/
星之谷按揭转介及移民顾问
子非鱼
有客户认为没理由把「未来负债」计算在内。其实想深一层，常见的入息水平按揭，银行也是以申请人将来的按揭每月供款额，来评估申请人的还款能力。在审批资产按揭时，银行将拟贷款额计算成债务就变得合理了。
笔者认为以拟抵押物业作为资产的一部份，是一个相当大胆的做法。假如申请人本身没有收入，当提取按揭后如何还款呢？如果他把套现的资金全数用作投资，该项投资的回报率必须高于按揭利率，才可达至收支平衡。当考虑到要保留部份资金用作周转，套现的资金可用作投资比率便要减少，从而需要找寻一个更高回报的投资项目才行。
不少银行近期都收紧资产按揭的审批，有些银行调高利率，也有银行要求申请人提交最少可用作24个月供款的资金证明，甚至有银行不再考虑把拟抵押的物业，作为资产计算。
至于原本有按揭的物业，无论是上述较宽松或严谨的银行，批核时都会把现有按揭贷款额计算在内，平衡点亦是以上述25%按揭的Magic number，即是如没其他资产，当原按揭金额超过楼价25%时，便无法不补钱下转按了。
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