非鱼论市——新盘升值转按反愁？
子非鱼
2021-01-19 04:17 HKT
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2019年特首《施政报告》，将按揭保险推展至600万元以上住宅（「林郑Plan」），即楼价900万元最高借八至九成、1000万以下最高借八成。新买单位可享此Plan外，转按也适用于新计划，不过就有要符合三大条件：第一，已取得入伙纸（即已收楼）；第二，不能套现；第三，估价必须低于1000万元。
笔者近日接获一批新盘转按查询，业主们大约在2018年左右购入新楼，并于近日收楼。这段期间楼价录得可观升幅，原本可喜可贺，但笔者反而要为该批业主担忧。
该批物业相当抵买，平均呎价约1.4万元。一间700方呎三房单位不足1000万元，呎价稍贵的500方呎两房单位，也只售800万元左右。这批查询客户当时选用发展商一、二按即供计划，头三年的低息蜜月期即将届满，现时想用「林郑Plan」转按至传统银行节省利息。这批客户了解到不能套现，但希望转按以节省利息，现时最大问题反而是估价方面。
笔者翻查附近同区类近质素屋苑二手成交，呎价比上述单位贵约两三成，如果银行以此为准，上述以约1000万元购买三房单位的业主，估价定必远超1000万元；而800万元的两房单位，估价亦直逼1000万元。当估价升穿1000万元，就不能再以「林郑Plan」转按。以当时购买1000万元单位借八成发展商一按个案为例，欠款约740万元，未能申请按揭保险的话，楼价便要升至1480万元，才能以五成转按；如估价在1000万至1480万元之间，便需要补钱转按，形成两难局面。
就以上较贴近临界点个案，笔者奉劝业主们在收楼后第一时间申请转按。赶及本身屋苑未出现第一宗二手成交前，希望银行能以较贴当初买入价作估价，帮客户申请按揭保险转按到银行。
星之谷按揭转介及移民顾问
子非鱼
笔者近日接获一批新盘转按查询，业主们大约在2018年左右购入新楼，并于近日收楼。这段期间楼价录得可观升幅，原本可喜可贺，但笔者反而要为该批业主担忧。
该批物业相当抵买，平均呎价约1.4万元。一间700方呎三房单位不足1000万元，呎价稍贵的500方呎两房单位，也只售800万元左右。这批查询客户当时选用发展商一、二按即供计划，头三年的低息蜜月期即将届满，现时想用「林郑Plan」转按至传统银行节省利息。这批客户了解到不能套现，但希望转按以节省利息，现时最大问题反而是估价方面。
笔者翻查附近同区类近质素屋苑二手成交，呎价比上述单位贵约两三成，如果银行以此为准，上述以约1000万元购买三房单位的业主，估价定必远超1000万元；而800万元的两房单位，估价亦直逼1000万元。当估价升穿1000万元，就不能再以「林郑Plan」转按。以当时购买1000万元单位借八成发展商一按个案为例，欠款约740万元，未能申请按揭保险的话，楼价便要升至1480万元，才能以五成转按；如估价在1000万至1480万元之间，便需要补钱转按，形成两难局面。
就以上较贴近临界点个案，笔者奉劝业主们在收楼后第一时间申请转按。赶及本身屋苑未出现第一宗二手成交前，希望银行能以较贴当初买入价作估价，帮客户申请按揭保险转按到银行。
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子非鱼
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