环球楼市观望——内房为何高价投地？

环球楼市观望

郑伟舜

2020-11-23 04:16 HKT

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产经专栏

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　　根据克而瑞最新数据，自本年第二季以来，内地楼面地价首50位的专案中，半数面临亏损。其中有16宗是地王，占比超过三成，是严重亏损的地块。事实上，内房这几年投得的地皮，据测算下来，三分之一都是不赚钱或者亏损。笔者有些内房好友透露，他们公司项目大部份都是不赚钱或者亏钱，但还好他们在城市更新这个板块做得不错，卖价高毛利高，一个项目可能顶十个，每年都能比较稳定转化用地，所以明知投地不赚钱但都会做。
　　笔者翻查资料，根据中指院数据显示，今年1至10月，首100位房企投地总额达25950亿元人民币，投地规模按年增长10.9%，增长率较1至9月有所上升。10月东莞、深圳、金华、西安和兰州土地成交溢价率，依然高达36%、37%、42%、47%和77%。
　　那么为甚么大家会觉得价格很贵，不赚钱甚至亏损的地，依然有那么多内房敢拿？总括来说，内房如果预判精准，就敢较预期看高，投别人不敢投的地，即是预期未来3至5年后市价钱会更高，所以有些公司会把预期看得很高。
　　现在周边二手楼价格是每平方米1万元人民币，你预期两年后楼价只会涨到每平方米1.5万元人民币左右，楼面地价拍到每平方米8000元人民币左右，你可能就不敢投了；但别人预期两年后楼价会到每平方米2万元人民币，楼面地价每平方米1万元人民币也敢出。
　　在过去十多年的多次小周期里，很多内房实现规模逆袭及上市，以至进军海外。笔者有一位在内房任职高层的朋友，前年底他的公司去竞拍一块地，老板想投，但投资部门测算显示，即使以底价投到也不赚钱，最后那块地流拍，去年再拿出来拍，公司多花几亿元人民币才投到手，导致老板发火，他们都被罚了钱，这就是对未来楼价预测有异导致。
　　领地集团在四川广元投了一个专案，它把学校、体育设施、医疗设施建得很好，最终在那地方买楼的人，有三分之一是来自陕西的。如果你只看到四川广元的客群，你可能就不敢投了。维度不同会导致结果不同，当然看好是金钱衡量的标准，除了这个还有很多原因，是在投地时要考虑重点，下期笔者再与大家细细分享。
　　如果大家对内地楼市有兴趣，欢迎到笔者YouTube频道及公司网站了解更多。网址为https://www.youtube.com/gcglobal/及https://www.gcglobal.com.hk
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郑伟舜