环球楼市观望——内房为何高价投地？（二）

环球楼市观望

郑伟舜

2020-11-30 04:16 HKT

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产经专栏

內容

　　上期笔者提到内房发展商明知蚀本都要投地，今期再深入分析原因。为甚么大家觉得价格很贵，不赚钱甚至亏损的地皮，依然有那么多内房敢买？
　　前几年去库存加上货币化棚改，让三、四、五线城市迎来一波大机遇。趁这个机会，碧桂园立刻延伸到更多低级城市。当时市场上有个说法，碧桂园到哪里，哪里房价就会涨。这里其实可以分成两个原因了解，一是预判到当地会升，碧桂园才会进去，这个跟碧桂园没关系，因为它去不去都会升；二是碧桂园产品卖得比别人贵，之所以卖得贵，是因为碧桂园楼房造得比当地的小发展商好。
　　其他本土小开发商开发的楼盘，最贵的不过每平方米4000元人民币，但碧桂园却卖每平方米5000至6000元人民币。因为碧桂园的社区园林景观做得很好，还可能是当地唯一有游泳池的社区。虽然很多人说贵，但最后还是要抢。好的产品一定有溢价，哪怕是一个较小的县城，总有一小群人能够买得起相对较高价的房屋，但往往是没好产品可买。
　　现实中，我在旁边已经有一块地，再高价买一块，可能高价买的这块是亏损的，但是抬高了我原来那块地的收益，综合下来收益还是很可观，同时还拦截其他竞争对手。这也是区域深耕的好处，如果发展商在某个城市有很多地，拿几块亏损的高价地没有所谓。
　　相比其他很多行业，开发商在人员薪酬这块支出，只占总支出很小比例，但是人才依然是非常重要，最重要的是把人才留住。可是公司没有发展，会让很多人才流失，更别说没有专案做。所以一些专案做完后或许不赚钱，但是能让现有人才有事做，有工资奖金拿，拿下来也不亏。否则人才流失行情来了，还要在市场上重新招人，一是容易错过行情，二是新请的人多半价格更贵还需要磨合，磨合一段时间后还不一定适合。
　　现在整个行业行情好时拿大量的地，招大量的人，一到行情不好又要卖地裁员。未来行业的发展方向一定是轻重结合，房地产开发快周转，兼顾持有物业经营。各间内房对投地都有自己的一套指标，但有的是求利润，有的是求现金流，有的是为了打进某个市场，有的只是让员工有事可做。关键是控制好各自比例，活得好是目标，但前提是能活下去。如果大家对内地楼市有兴趣，欢迎到笔者YouTube频道及公司网站了解更多。网址为https://www.youtube.com/gcglobal/及https://www.gcglobal.com.hk
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郑伟舜