非鱼论市——拆解还息不还本（上）
子非鱼
2020-02-18 04:17 HKT
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在农历新年前后，武汉肺炎疫情愈趋严峻，澳门银行公会在假期后宣布，各会员银行可与客户共渡时艰，按揭客户可申请六个月宽限，只「还息不还本」。
本港部份银行其后亦宣布跟随，符合特定条款的客户可自行申请。主要是从事受疫情影响的行业，或因疫情而受隔离人士，但必须在过去要有良好还款纪录。笔者收到不少客户查询，主要是担心全期供款利率会否大增。
不少人都植根一个想法：「按揭供款早期还的都是利息，假如转按或卖楼，早期所供的款项都白花了。」但当深入了解按揭的原理，遇到任何问题都可迎刃而解。
假设借取100万元按揭，以现时按揭利率2.5厘，供款30年计算，每月供款是3951元。第一个月的供款中有2083元属于按揭利息，刚刚超过供款一半（在2.15厘按息的年代，利息占供款少于一半），其余供款是用作清还本金。其后因息随本减，还本所占比率将愈来愈高。将来在赎回按揭时（卖楼、转按或用现金提早清还也好），期间清还的本金，已从债项中抵销而不是白费了。
按揭供款的利息部份与尚余年期无关，只须将当月所欠的本金乘上按揭利率，即是100万元x2.5厘/12个月，便得出上述的2083元。随后每月利息也一样，例如上月还了一万元本金，新一个月利息便是99万元x2.5厘/12个月，即2063元。
至于计算清还的本金部份就复杂得多，原则是还的本金愈多，供款年期便愈短。当中重点是每月还款一定不能少于衍生的利息，否则便形成利叠利情况，永世也还不清。
明白以上道理后，「还息不还本」计划的每月供款就变得简单，就是将上述供款免去本金部份，如当月尚欠100万元，按息2.5厘的话，便只须月供2083元。
由于没有清还任何本金，所以下一个月仍要供同样利息，直至宽免期完结。
http://starpnews.com/
星之谷按揭转介及移民顾问
子非鱼
本港部份银行其后亦宣布跟随，符合特定条款的客户可自行申请。主要是从事受疫情影响的行业，或因疫情而受隔离人士，但必须在过去要有良好还款纪录。笔者收到不少客户查询，主要是担心全期供款利率会否大增。
不少人都植根一个想法：「按揭供款早期还的都是利息，假如转按或卖楼，早期所供的款项都白花了。」但当深入了解按揭的原理，遇到任何问题都可迎刃而解。
假设借取100万元按揭，以现时按揭利率2.5厘，供款30年计算，每月供款是3951元。第一个月的供款中有2083元属于按揭利息，刚刚超过供款一半（在2.15厘按息的年代，利息占供款少于一半），其余供款是用作清还本金。其后因息随本减，还本所占比率将愈来愈高。将来在赎回按揭时（卖楼、转按或用现金提早清还也好），期间清还的本金，已从债项中抵销而不是白费了。
按揭供款的利息部份与尚余年期无关，只须将当月所欠的本金乘上按揭利率，即是100万元x2.5厘/12个月，便得出上述的2083元。随后每月利息也一样，例如上月还了一万元本金，新一个月利息便是99万元x2.5厘/12个月，即2063元。
至于计算清还的本金部份就复杂得多，原则是还的本金愈多，供款年期便愈短。当中重点是每月还款一定不能少于衍生的利息，否则便形成利叠利情况，永世也还不清。
明白以上道理后，「还息不还本」计划的每月供款就变得简单，就是将上述供款免去本金部份，如当月尚欠100万元，按息2.5厘的话，便只须月供2083元。
由于没有清还任何本金，所以下一个月仍要供同样利息，直至宽免期完结。
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