非鱼论市——投资角度看投资移民（三）
子非鱼
2020-02-04 04:16 HKT
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Full pay了当地楼，价汇齐升当然是最完美，但投资世界岂能尽如人意？最简单情况，楼价升一成、汇价跌一成，即等于在酒楼食饭加一再打九折，近乎打和。
假如将物业以外币抵押，楼价和汇价的升跌，分别影响资产值与债务。假设在某一刻卖楼取回资金，便可埋单计赚蚀。
以下例子是以英国购买一间100万镑的住宅，买入汇率是10港元兑1英镑，按揭成数是六成，付了40万镑首期即400万港元，未计买卖楼洗费、期间供楼的利息及本金。
情况一，价汇齐升：假设楼价升一成至110万镑，汇率升一成至11，卖楼找清按揭后剩50万镑（即550万港元），赚了150万港元。
情况二，价升汇跌：假如楼价升一成至110万镑，汇率跌一成至9.1，卖楼找清按揭后剩50万镑（即455万港元），赚了55万港元。
情况三，价跌汇升：假如楼价跌一成至90万镑，汇率升一成至11，卖楼找清按揭后剩30万镑（即330万港元），蚀了70万港元。
情况四，价汇齐跌：假如楼价跌一成至90万镑，汇率跌一成至9.1，卖楼找清按揭后剩30万镑（即273万港元），蚀了127万港元。
价汇齐升便赚钱是显浅道理，从上述例子见到，假如有申请按揭的话，价升汇跌其实也有机会赚钱。投资者最担心的情况是价汇齐跌，而手上没有太多港元可以入巿赎回单位，到时如急需要卖楼便会蚀大本。
投资外地物业，汇率下跌看似不是好事。从长远看，假如因移民续期而需要继续持有物业，汇率下跌后每月供款便会更轻松。尤其是当按揭成数高于一半，债务比资产净值贬值得更多，财务压力反而减少。总括而言，只要楼价稳健上升，汇率只要没大太波幅，申请按揭好处远多于坏处。
http://starpnews.com/
星之谷按揭转介及移民顾问
子非鱼
假如将物业以外币抵押，楼价和汇价的升跌，分别影响资产值与债务。假设在某一刻卖楼取回资金，便可埋单计赚蚀。
以下例子是以英国购买一间100万镑的住宅，买入汇率是10港元兑1英镑，按揭成数是六成，付了40万镑首期即400万港元，未计买卖楼洗费、期间供楼的利息及本金。
情况一，价汇齐升：假设楼价升一成至110万镑，汇率升一成至11，卖楼找清按揭后剩50万镑（即550万港元），赚了150万港元。
情况二，价升汇跌：假如楼价升一成至110万镑，汇率跌一成至9.1，卖楼找清按揭后剩50万镑（即455万港元），赚了55万港元。
情况三，价跌汇升：假如楼价跌一成至90万镑，汇率升一成至11，卖楼找清按揭后剩30万镑（即330万港元），蚀了70万港元。
情况四，价汇齐跌：假如楼价跌一成至90万镑，汇率跌一成至9.1，卖楼找清按揭后剩30万镑（即273万港元），蚀了127万港元。
价汇齐升便赚钱是显浅道理，从上述例子见到，假如有申请按揭的话，价升汇跌其实也有机会赚钱。投资者最担心的情况是价汇齐跌，而手上没有太多港元可以入巿赎回单位，到时如急需要卖楼便会蚀大本。
投资外地物业，汇率下跌看似不是好事。从长远看，假如因移民续期而需要继续持有物业，汇率下跌后每月供款便会更轻松。尤其是当按揭成数高于一半，债务比资产净值贬值得更多，财务压力反而减少。总括而言，只要楼价稳健上升，汇率只要没大太波幅，申请按揭好处远多于坏处。
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