企管达人——打造绿色商场收入倍升阳房吴兆基「点石成金」

企管达人本报记者

2015-06-18 16:18 HKT

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       因时制宜，是企业突围而出的必然定律。面对金融海啸、内地自由行客强劲消费及全球绿色文化的大趋势，阳光房地产基金行政总裁及执行董事吴兆基可谓是因时制宜，几番「出招」，便把手上物业「点石成金」。时至今天，该集团净物业收入由○六年的两亿多元，飙升到逾四亿元，并致力实行绿色管理，令写字楼及商场变得更「抢手」。记者：王东亮摄影：罗国辉
      将阳光房地产旗下的商场翻新增值，是阳光房地产基金行政总裁及执行董事吴兆基上场后的目标。由分析员做到上市公司执董，成功管理二十间物业、一百五十位同事，净物业收入由○六年的两亿多元，飙升到今年逾四亿元，吴兆基谦称，「同事的贡献比我多！」
      管理人最紧要谦卑
      他引述《从A到A+》一书，指最好的管理人除了要留意自己的能力与弱点外，还要谦卑，「若说租务管理，有同事叻过我；若说处理投资者的关系，亦有人比我在行，谦卑是最大的功课，令大家各尽其能，带出团队威力，行少很多冤枉路。」
      故吴兆基崇尚「关系与沟通」的管理文化，鼓励创意，「好似当年上市时，公司净物业收入两亿多元，我当时亦问同事︰『你们认为五年后会怎样？』结果无令投资者及客户失望。」
      他举例，这五年间，公司同事做事不遗余力，「试过有一次，他们到将军澳走了一转，发现要找个地方吃喝非常困难，于是同事们便提出是否要增加旗下将军澳新都城商场一期的餐饮租客。」他又指，当上水中心成为内地自由行客的购物热点时，同事们又会想，是时候引入有潜力的新租客。
      集团上下齐心协力，令旗下物业出租率大跃进，就如去年九月底写字楼的出租率达九成七，零售业达九成九，平均亦有九成八，租金三十元一呎，这五年来，总租金翻了番，净物业收入由○六年的两亿多元，增至去年逾四亿元，「公司上市前，出租率不过九成，租金不过二十五元呎，好似将军澳新都城商场，上市前出租率仅八成三至八成四。」
      租客看重环保效益
      阳光房地产非常看重旗下的三大物业，包括皇后大道东二四八号、上水中心及新都城商场一期。为了将手上物业「点石成金」，该集团近年致力绿色管理，令写字楼及商场变得「抢手」。自一九九八年落成的皇后大道东二四八号甲级写字楼，去年八月获香港环保建筑协会颁发白金评级，吴兆基直言，难度很高，「大厦落成十四年，不像新大厦可以一开始就引入环保设计，当中存在很多限制，却事在必行。因不少业主及租客每天留守大厦最少八至十小时，愈来愈多跨国公司进驻写字楼前，也会看重大厦的环保效益。」
      就如在改善空气质素方面，皇后大道东二四八号的写字楼在每一层都安装了纳米光催化氧化杀菌系统，有效除去室内空气中的甲醛。该大厦的停车场更设有二氧化碳感测器，因而获得环保署颁发的「室内空气质素检定证书」。推动优质水、节省能源，甚至回收方面，阳光房地产亦不遗余力，既设有感应器控制咸淡水用量，采用LED灯，更安排专人上门回收废物，加设环保的空中花园。
      吴兆基强调，集团旗下的写字楼及商场各有资产优化的预算，「二○一○年，集团花了近一千五百万元去优化资产，重点开支就花在旗下三大物业。」
      引入新租户吸内地客
      除了采取绿色管理外，该集团近年亦调整引入商场租客的策略。就如上水中心在多年前便因应内地自由行生意，引入新消费品牌。「上水中心地方不大，不可能容纳大型店舖，最好选择一些占地少、承受得起租金的行业进驻，如参茸海味、电器舖、苹果特许经销商SUNION，这些都是自由行客喜爱的消费品。」吴兆基说。
      将军澳商场将转型
      阳光房地产基金在○六年尾上市，在○七年中至○九年期间，集团投资很多心血去优化上水中心。吴忆说，○八年尾，金融海啸第一波袭来，○九年一月，公司就要开始上水中心第二期工程招标，「那一段日子都几难忘，经济前景不明朗，但工程『照上马』，结果正好把握了机遇，只花了二千万便能优化物业，价钱不太贵。若以今天的价位来看，多一倍的价钱都未必做得到。」
      他指，未来三至四年，将军澳新都城商场也要转型，「该社区人口由十多年开始进驻，当时大量年轻夫妇迁入，如今人口结构开始转变，他们的子女渐渐长大，消费模式不如往昔，故无论在货品消售及消费品牌上，也需要稍大的改动，逐步引入新租客，为商场带来新面貌。」
      面对金融海啸第二波袭来，吴自信能抓紧机会，「欧美等跨国公司收紧预算，相继撤离中环，减轻租金成本，故公司在观塘、湾仔等二、三线地域的写字楼，便有机会引入具潜力的大租户。」
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