卢永雄 - 巨额交易赌眼光｜巴士的点评

巴士的点评

卢永雄

2023-07-15 00:00 HKT

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时评专栏

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本地豪宅市道疲软。长实于去年9月出售的波老道21号项目，买方挞订，长实宣布没收买方已支付的20.76亿元一成订金。

当时长实以207.66亿元出售波老道21号发展项目，楼面成交呎价为62000元。长实于2011年以116.5亿元买入相关项目地皮，每呎楼面地价为26763元，当时是被认为「执到平货」。长实去年宣布出售该项目时，帐面收益63亿元，接盘方是新加坡的华瑞资本。

长实去年出售项目的安排，对买家其实相当「友善」。买方先付楼价的一成订金，之后的五笔付款，每六个月支付售价的8%，换言之，两年半后，共付购入价的50%。到2025年3月，才支付所有余额。另外，长实亦为买方提供项目售价的50%（即103.8亿元）、为期两年的贷款。

华瑞资本是一间新加坡MFO，即联合多个有钱家族组成的联合投资公司。截至去年10月，华瑞资本管理的资产总值共468亿港元。如今波老道物业挞订收场，长实在通告内未有提及是否会追讨差价。

在去年物业成交的时候，市场上有各种过度解读，例如说新加坡资金看好香港前景等等。其实，看项目的交易结构，华瑞资本用10%的首期买这个项目，当时正是内地疫情秋季爆发的时候。华瑞似乎是在赌疫情很快会过去。如今大半年过去，通关的确实现了，但未见内地豪客来港大手扫豪宅，楼市未见反弹，豪宅市道仍然低迷。

如果华瑞资本买入的波老道21号项目升值一成，又能够出售的话，投入21亿的回报就是100%。如今斩缆，当然是不看好楼市的走势，唯有止蚀21亿退场，以免深度入肉，这铺赌输下铺赌过。

讲到睇好或睇淡香港楼市，长实最近的动作，更值得关注。长实于2020年底，向政府申请计划将马鞍山海澄轩海景酒店改成纯住宅用途。屋宇署最近批准改建，之后会进入补地价的程序。酒店涉及的单位数量共772个，总楼面面积4.5万平方米。长实3年前申请改用途，当然是认为香港优质住宅地皮难求。如今酒店的经营市道改善，住宅楼价则略为低迷。

有人问，长实这样做是否看好后市呢？我认为关键看补多少地价。政府想增加住宅物业供应，因此会加快批准将酒店改成住宅。在现时酒店的估值回升，而住宅估值回落的情况下，若尽快完成补地价的话，长实需要付出的金额理应可以较少。

所以，看发展商睇好或睇淡楼市，要看的是发展商补地价时有多爽快。如果发展商看淡后市，就会企硬，与政府的谈判就会拖长。反之，就会快速补地价。

香港的楼市有起有落，如今正值利息高企、楼市周期向下的时候，不过，现时楼价回落的幅度仍然有限。楼市未来的走势，与发展商看好看淡的关系不大，与美国的利息周期的关系更大。
卢永雄
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