每日杂志｜生活空间医疗需要同时满足 综合住屋长者优选 学者倡「租建模式」减低成本 吸引私人发展商加入

高龄海啸逼近，20年后65岁以上长者将占总人口逾30%，预期长者住屋需求殷切。针对中产长者，当局恒常化「鼓励在新私人发展物业内提供安老院舍院址计划」的「免补地价」优化措施，又试行将政府新建安老院交业界自资营运，以增加供应量。学者及顾问公司指，长者退休后仍有漫长精彩的生活，惟面对健康随年岁渐衰的现实，兼顾自主需要及支援日常医疗照顾的私营高端长者住屋，可补「居家安老」与「高度护理院舍」之间的空白，建议以规限用途「租建模式」减低土地成本，冀吸引私人发展商加入回应市场需求。

政府统计处数据显示，2046年本港长者人口将达274万，占总人口36%，即每3人中有多于1名长者。「居家安老为本，院舍照顾为后盾」是政府的核心安老政策，冀让长者于熟悉社区与居所安享晚年，院舍则支援体弱或缺乏家庭照顾长者。去年底，政府成立「社会高龄化对策工作组」，应对高龄化带来的种种挑战，包括住屋需要。

政府鼓励计划优化措施恒常化

上月《施政报告》提到，政府将新增3间安老院，提供约400个宿位，并首次试行于安老院落成后交由业界自资营运。另外今年6月，政府将「鼓励在新私人发展物业内提供安老院舍院址计划」（鼓励计划）的优化措施恒常化，放宽「免补地价」的院舍数量及总楼面面积，推行3年来申请较以往增加1倍。据知两项措施的目标住客，均属较具经济能力的中产长者。

中产长者是银发经济主要动力，香港树仁大学经济及金融学系副教授李树甘指，政府推动上述两项措施，反映留意到中产人士的住屋需要。他指，高昂租金是营运安老院舍的一大成本，政府兴建院舍后交业界营运的模式，可望降低营运门槛，有助吸引营运者参与。

不过，近年曾进行长者住屋研究的高力香港研究部及零售顾问主管李婉茵则有保留。她称，上述两个计划仍停留于提供安老院舍照顾服务，忧未能全面照顾长者需要。她认同当局增加安老宿位的决心，但建议拓展至能够为长者提供兼顾生活及医疗照顾需要的「综合式长者住屋」。

李婉茵分析，以市民普遍于65岁退休，长者可能于85岁后健康衰退才要入住安老院，而现时私人市场欠缺照顾这段可能长达20年的「中期住屋」设施。她称，大部分长者退休时仍然健壮，不少人参与长途旅行及寻觅第二人生；即使个别人士需要一定程度护理，他们仍希望维持独立自主的生活，与社区保持连系，在熟悉的生活圈安度晚年，而不是一下子住进安老院。

李树甘亦指，居家安老虽切合在熟悉环境生活的条件，但家居普遍欠缺支援设施，增加意外风险。他补充，当年事渐长，预期退休人士由平日健康检查，到重病或手术后出院的支援护理需求逐渐增加，认为「综合式长者住屋」附设的医疗护理服务，可望配合不同需要。

子女可居安老院上层方便探望

因应本港高密度城市化的特色，李婉茵认为同一大楼设计，低层是安老院舍，高层是高度自理长者的住屋单位，中层是医疗护理中心的「综合式长者住屋」，相信可为长者提供一站式医疗护理服务。

李婉茵引述研究指，潜在退休人士中包括没有子女的夫妇，一旦其中一方患病或手术出院，年迈的配偶恐未能照顾，他们可以安排家居护理照顾另一半，或安排配偶到楼下的安老院休养，待康复后回家。

本港连续10年成为全球最长寿地区，不少市民退休后仍肩负照顾年迈双亲的重任。圣方济各大学汤罗凤贤社会科学院高级讲师刘港生提出子女与父母一起入住「综合式长者住屋」的「共居」概念，子女可选择居于上层单位，父母则入住安老院，好处是方便子女探望，可望减少双亲的被遗弃感，而日常照顾由专业人员代劳，亦大大纾缓子女的照顾压力。

新建院舍业界营运反应正面

近年进行多项长者研究的岭南大学研究生院高级讲师萧珮而亦指，现今长者退休后仍有漫长的精彩生活，综合式长者住屋由提供「纯粹的身体及日常照护」转移至「高质素生活体验」。她解释，健康长者可居于独立单位，维持正常社交生活，并根据自身情况安排如医疗、复康及陪诊服务。她续称，泰国近年推动结合医疗与优质生活的退休公寓，吸引中高收入本地及海外退休人士入住。

地产界人士指，市场对政府试行兴建安老院交业界营运及「鼓励计划」反应正面，有院舍和社福机构对前者感兴趣。他称，市面有少数私人营运的高端「综合式长者住屋」，虽收费高昂但极具口碑，惟成本高昂，即使市场供不应求仍缺乏发展商参与。

李婉茵补充，营运成本高除地价昂贵外，现时要求低层安老院及上层长者住屋的护理服务需要独立营运，均增加营运成本。她称，参考银行客户调查数据，粗略统计拥有过千万资产的中产长者介乎30万至40万人，为这批长者提供切合健康及自主生活的「综合式长者住屋」，将是重要的房地产发展方向。

要突破地价高昂的困局，她建议当局采用「租建模式」（Build-to-Rent），以较低价格出售土地，但条件是只准落成的物业「长期出租」而非「拆售套现」，借以吸引私人发展商参与。她称，较低价售地虽可能减低卖地收益，但由私人发展商参与兴建长者住屋，亦可降低政府出资兴建的压力，有助应对20年后的人口老化高峰期。

低层是安老院舍，高层是高度自理长者的住屋单位，中层是医疗护理中心的「综合式长者住屋」，相信可为长者提供一站式医疗护理服务。 李婉茵 高力香港研究部及零售顾问主管

鼓励私人物业内提供安老院舍 政府研进一步优化可能性

针对较具经济能力长者的住屋需要，当局于2023年优化「鼓励在新私人发展物业内提供安老院舍院址计划」（「鼓励计划」），放宽获豁免地价安老院数目和面积上限，今年6月更将优化措施恒常化。过去3年该计划累计接获18宗申请，《施政报告》亦探讨进一步优化可能性。

「鼓励计划」下，发展商与政府进行土地交易时，每幅用地可有1间安老院舍的楼面面积豁免地价，面积上限为5400平方米。地产界人士指，该计划本希望吸引私人发展商参建质素较佳的安老院舍，目标群亦是较具经济能力的退休人士，惟即使院舍落成后归发展商所有，市场反应一般。

当局进行优化后，放宽获豁免地价安老院舍数量，并将总楼面面积上限增至1.2万平方米；安老院舍亦不会计入地契内总楼面面积，让发展商可利用原楼面作其他用途。

有地产界人士分析，近年高龄海啸逼近，加上优化措施放宽免地价的院舍数量及面积，发展商只需支付原有地价及建筑费用，令成本下降。他称，新申请中除安老院项目，另包括安老院、长者住屋、诊所及商店的高端项目。

劳工及福利局发言人回复指，「鼓励计划」的试行优化措施获业界欢迎。截至今年8月，该计划共收到26宗申请，较优化措施推出前收到8宗显著增加超过1倍。

过去3年计划累计接获18申请

发言人解释，参与「鼓励计划」的私人发展商须承担兴建安老院费用，院舍落成后属发展商所有。只要相关物业用作安老院，发展商可出租或出售，或自行或委聘机构营办安老院，收费自行厘定，但安老院须依法申领牌照方能营运。

岭南大学研究生院高级讲师萧珮而关注，当局宜设机制确保院舍收费合理及服务质素，避免院舍因位处高级私人屋苑而无限度推高入住费或各项服务费，最终恐超出一般中产长者负担能力，变相成为富豪级设施，偏离政策原意。

记者：关英杰