旧楼轮番断电 「责任真空」肇祸？专家：天台业权分散 难重整防水层︱新闻追击
发布时间：07:00 2025-09-22 HKT
惊人风暴及连场黑雨威胁不断，对旧楼保养亦构成挑战。今年7月香港仔便有唐楼「整排窗扫甩」，观塘亦有旧楼因渗水导致大停电，揭露楼宇维修「灰色地带」。有楼宇安全专家指出，虽然天台防水层属公用部分，理应在楼宇大维修时一并处理，惟私人天台往往业权分散，容易造成「责任真空」。有业主代表认同，旧楼多天台僭建，且部分大厦公契条款亦有妨碍，令重铺防水层出现困难。
今年连场暴雨衍生旧楼断电危机，如观塘仁安大厦在7月29日黑雨期间，因雨水渗入电力装置引起大停电，直至8月1日凌晨始抢修成功，商户及住户均大受困扰。香港楼宇安全学会会长兼测量师何巨业向《星岛》坦言，目前「楼宇更新大行动2.0」虽然包括处理漏水，惟实际执行有困难，因天台私人业权分散，难以清空重铺防水层，「现有规定无考虑防水层上的天台面积或属私人使用。」
大厦外墙物料仅要求不即时渗水
何续指，雨水在风力作用下可产生更大压力，通过外墙空隙或破损位置，再沿喉管电线渗入内部，「或影响主要供电的电线和电缆，甚至浸坏机房总掣」。他又解释，大厦外墙物料的要求只是「不会即时渗水」，惟在黑雨连场下，墙身水分未待自然挥发，易有长期积水问题，「尤其旧楼多用砖墙，更易吸水。」
香港业主会会长佘庆云坦言，「做不到防水层重铺」是很多旧楼业主面对的现实问题，一是基于天台有僭建，或遭人占用，「不少天台屋无皇管，也无人夹钱，做不到维修」；二是部分大厦公契存在不合理条款，「如写明外墙维修是小业主的责任，但外墙广告收益却拨归发展商；要维修时也要征得其同意，但发展商不想出钱，便难以成事，这情况以单幢楼最为普遍」。他续指，旧年代不少马姐会买「姑婆屋」，她们逝世后没有继承人，单位便沦「无主屋」，因无人支付维修费，成为不少旧楼法团面对的困局。
劳联主席兼立法会议员林振升指，天雨引发的电力问题在旧区普遍存在，如深水埗，「常听区议员反映黑雨、台风后多少出现电力问题，通常由渗水引发，如雨水从外墙、僭建位置渗入，令电力装置被弄湿，很难解决」。他续指，五年一检的电力大检费用虽然不高，一般只需数万元，惟部分业主或担心「检出大问题」而有却步，「如要花大钱更换整套电力系统，便未必愿意。」
林振升倡设跨部门机制验旧楼
《星岛》亦向多个部门查询渗水「跳电」责任谁属。屋宇署口头回复指，有关电力系统的事宜应向机电署查询。机电署指根据《电力条例》，电力装置拥有人如知道装置状况有「相当可能引致电力意外」，必须维修妥当。惟以仁安大厦为例，调查结果显示雨水渗入致大厦地下固定电力装置故障，事故与机件问题无关。
对此，林振升认为政府应设立跨部门处理机制，统一为旧楼「验身」，「如电力装置无问题，但原来外墙渗水会触发电力故障，便需各部门作出协调跟进，甚至由政府先行作紧急维修。适逢旧区亦正推动联厦联管的契机，这方面应可加强。」
佘庆云亦建议，大厦法团可聘用专门律师，检视大维修文件，令维修要求由「跟从维修商建议」转为「业主意愿」主导，且可避免法律陷阱，「另可协助申请禁制令强拆天台屋，赶走不法占用人，理顺管理。
记者：赵克平
