租客遇水浸拟向业主索偿 随时遭反告处理不当？律师教厘清责任 4大建议防争拗
发布时间：06:00 2025-09-26 HKT
超强台风桦加沙袭港，破坏力惊人，烈风及暴雨肆虐令多区严重受损，更令不少住宅出现水浸。有苦主在社交平台上表示，他租住的单位遭受严重水浸，不但露台物品被浸，单位内亦不停渗水，希望业主可全权负责水浸造成的损失。有执业律师接受《星岛头条》访问时表示，业主通常负责基本设备及结构事宜，使用问题则是由使用者（即租客）负责，若需要厘清双方责任，首先应明确水浸成因，建议双方共同委托公证行处理。
称屋内渗水令不少物件被浸
根据该苦主在Threads上发布的影片显示，他租住的单位设有露台，并出现严重水浸，水位可达脚踝。帖文中又指出，他在台风到来的前一日已尽量将露台的物件转移至屋内，但当飓风及暴雨来临时，屋内也不断渗水，令不少物件被浸，明言「好惨！未停过不断吸水扭毛巾！」对于租楼水浸的惨剧，他不知应如何处理，希望与业主厘清责任，更询问「屋企渗水可唔可以入业主数呢？」因此在网络上求助。
网民：业主或反告使用不当
该帖文一出引起热议，有网民认为，即使苦主声称已收拾物品入室内，从影片可见，露台外仍有大量物品，有可能是杂物太多导致露台去水不顺。至于渗水责任能否要求业主承担，有网民则认为，摆在室外的物品业主无责任赔偿，更指业主可反告苦主使用不当导致露台水浸，「业主可以称在出租之前露台去水良好，是你的杂物导致水浸。」
另有网民提醒，若露台属于僭建，苦主能找到结构工程师出具证明，表示单位的水浸与僭建有关，才有机会要求业主承担责任，更建议他应使用家居保险，看看能否赔偿损失。记者尝试与苦主取得联络，惟截稿前仍未获回应。
一般业主负责结构性维修
香港执业律师、香港调解仲裁中心主席苏文杰则强调，大多数租约都明确规定业主负责结构性维修，包括外墙或露台防水层等问题；而租客则负责日常维修，特别是若因头发或杂物阻塞排水口导致水浸，通常由租客承担责任。不过，若合同未明确规定，则需找专家分析水浸成因是结构性问题还是使用不当引起。
水浸可能因不可抗力造成
他又补充，法律上有「共同疏忽责任」概念，若双方都有过失，例如业主防水层维护不当，同时租客杂物过多加剧水浸，损失可能按过失比例分担。他亦提醒，由于民事申索的关键是证明对方疏忽，但若水浸纯粹因极端天气等不可抗力造成，而非任何一方疏忽所致，追讨可能不会成功。
对于利用僭建为由控告业主的情况，苏文杰则表示，僭建物若导致结构安全或渗水问题，责任归于僭建者。若僭建物在出租前已存在，业主应负责；若是租期内租客自行僭建，则租客须承担责任。
律师提供四大解决建议
对于纠纷解决方案，苏文杰提供四大建议：首先，及时收集证据，包括拍摄水浸现场、记录损坏物品，并保存所有维修报价单据。其次，确认是否有相关保险保障，如家居保险等，并在规定时间内通知保险公司。第三，若需要厘清水浸原因，双方可共同委任独立工程师或公证行进行评估。最后，签订租约时应明确列明各种情况下的责任归属，定期检查排水系统和防水层状况，保持租客与业主间的开放沟通，能有效预防纠纷。
三种不同法律追讨途径
若调解不成功，当事人亦可考虑正式法律程序。苏文杰解释，首先是土地审裁处，专责处理与租约相关的争议，有权裁决单位是否适合居住，并可根据情况解除租约或要求赔偿。其次，若纯粹涉及金钱追讨，小额钱债审裁处可处理7.5万港元以下的索偿案件，程序相对简化，当事人通常无需聘请律师代表。而对于7.5万港元以上的金钱追讨，则需向区域法院提出诉讼，「区域法院程序较为复杂，法律成本也较高，当事人通常需要法律代表协助。」
延伸阅读：专家教路家居水浸紧急处理三部曲
资深验楼师赖达明（明哥）指出，极端天气、楼宇老化及大型基建施工影响是近年家居水浸个案急增的主因。若不幸遇上水浸，住户应冷静执行以下步骤：
1. 即时切断电源：首要行动是立即关闭总电掣，避免发生漏电危险。
2. 转移贵重物品：在安全情况下，尽快将重要或未受损的物件搬离水浸范围，减少损失。
3. 拍照存证：保留所有损坏物品，并拍摄清晰照片作纪录，以便日后向保险公司索偿时作为佐证。
延伸阅读：水浸善后检查要点及结构安全
家居水浸后的检查工作绝不能马虎，特别是隐蔽位置。
1. 地板：木地板浸水后极大机会发胀隆起，通常需全部更换。即使是较耐水的地砖，水分渗入砖底后，长远亦可能导致空鼓或爆裂。
2. 电线喉管：需检查暗藏于地板下的电线喉管有否因水浸而损坏。
3. 隐蔽位置：必须检查浴缸底部等容易藏水的隐蔽角落，彻底清理积水。
4. 结构安全：一般淡水对楼宇结构影响较小。但若是台风引起的海水倒灌，因盐分具侵蚀性，对结构影响较大，建议寻求专业结构检查。
