业主疑隐瞒大维修在即 海景变棚景 租客投诉无门 大律师厘清「无责任主动披露」
发布时间：06:00 2025-09-07 HKT
当大厦踏入大维修阶段，住户们期间难免要忍受「沙尘滚滚」。有租客就在本地讨论区上发文求助，指入住单位两个月后，才得悉大厦需进行大型维修，影响居住质素及窗外景观，因此打算「不交租」毁约。执业大律师陆伟雄接受《星岛头条》访问时表示，此类纠纷需视乎租客租前是否主动确认维修事宜而定，直接「不交租」属不明智的做法，建议先与业主进行协商。
租屋两月遇大维修 海景变「棚景」
该租客声称，租赁单位前及起租后的首两个月一切正常，大厦亦未张贴任何即将进行大维修的告示。而自己与业主及地产代理在沟通过程中同样未提及此事。然而，起租仅两个月后，大厦便开始搭设维修棚架，变得乌烟瘴气。
他指，自己当初心仪单位可享海景才承租，「现在变成望棚、望网同维修师父」，直言若知道大厦将进行大维修，不可能选择该单位。
该单位为两年租约，首年死约期于明年5月底才结束，因此该租客打算「最坏情况」是直接停止交租，待业主通过法律程序申请执达吏收楼。
事件引发热议，不少网民认为业主与代理有意隐瞒大维修计划，「2个月前Agent（代理）及业主一定知要大维修，睇下有冇得话佢地隐瞒，即时取消合约」、「搜集吓几时批出大维修合约，民事告个业主隐瞒有大型维修，搞到佢上法院为咗熄事宁人俾你退租」。
不过，有部份人认为该租客的退租理据不够充份，「除非租约有写包海景，唔系点睇都系楼主单方面违约，赢面系零。」
有网民则提及厘印问题，认为若租约未办理厘印手续，可尝试通过法律途径，以此规避毁约责任，「签左死约没得断，可以叫业主减租或者倾下赔钱走人，如果未打厘印 可以试下找律师踢份合约」。
律师建议「开心见诚」 与业主协商
执业大律师陆伟雄建议，与业主说明搭棚对居住的影响，尝试商讨补偿部分费用、提早终止租约或减租的方案。并建议租客和业主之间在签约时，应咨询律师以保护自身的权益。可向民政署、议员办事处或私人律师寻求法律咨询。
执业大律师解析网民建议
第一：业主或代理无需主动告知细节
租客需自主考察，业主或代理没有披露所有细节的责任。不同租客关注的核心需求不同，无法要求业主或地产代理揭露所有潜在问题，需租客依自身需求主动确认。陆伟雄解释法律亦未强制要求业主主动披露，「究竟大厦需不需要维修、是否漏水，甚至是凶宅都没有责任一定要告知」。
但他强调，若租客在租前主动询问「是否会进行大维修、搭棚」等问题，业主与中介则负有「如实回应」的义务。若误导或刻意隐瞒，租客可凭此推翻租约。反之，若租客租前未主动确认，则不能够以「维修影响景观」为由毁约。
第二：「不交租拖延收楼」 需承担严重后果
他指出，不交租是「最愚蠢的做法」。在租约未被推翻的前提下，租客不交租属于违反租约义务，业主有权向法庭申请收楼。同时租客需承担单位空置期的租金损失，甚至是追讨过程中的法律费用，「不仅失去了住的地方，甚至还要交租给他，白交租。虽然已经搬离了，但仍然有交租的责任 」。
第三：「不可抗力」无法适用于香港租务
「不可抗力」特指无法预见的天然灾害，如香港几乎不会发生的龙卷风、地震等。而香港每年都会有台风，天文台会提前数天发布预警，属可预期的常见情况。因此与「不可抗力」毫无关联，无法作为毁约依据。
第四：租约厘印是双刃剑 关乎双方权益
厘印本质是使租约具备法律认可的效力，虽然无法例规定不打厘印即犯法，但打厘印可保护双方权益。并指出这是把双刃剑，「可以对你有利 同时间也会对你不利」。因没有法律认可，即使交了租金或按金，业主仍然有权赶走租客。
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