大厦漏水责任错综复杂 「防水层」矛盾成重点 政府宜修例处理｜何巨业
更新时间：06:00 2025-07-15 HKT
发布时间：06:00 2025-07-15 HKT
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大厦漏水问题错综复杂，找出漏水源头所在，是否就找到责任方呢？答案可能是「不一定」。
早于2002年法庭在漏水诉讼《梁有胜诉冯源禧等四人》案，判定天台防水层属「大厦公用部份」，单位内横梁及其他结构性支承物包括柱、承重墙及楼板等结构，所有批荡层及防水层亦属「公用部分」。按这原则，分隔上下两层单位的楼板结构亦为上下单位共同享用，所以也是「公用部分」。楼板上的防水层亦可视为公用部分。法团或管理公司应对这些防水层的维修负上责任。
改动工程或损坏防水层
这原则本来在法理层面并无不妥，但在解决现实的渗水纠纷时，却发生可能连法庭也预计不到的现实矛盾。
防水层经历数十年的使用会出现老化失效，虽然在私人天台平台的加建或改动可能会损坏原有的防水层，但除非这些改动工程是唯一破损原有防水层的原因，法团或管理公司或许还是要负责防水层的维修。
假如天台业主加装大量设施，管理公司是否可轻易在防水层未出现严重老化及渗漏之前进行防水层更换工程？在很多个案中，就算已出现渗漏，业主因顾虑维修工程的滋扰与不便，而不轻易答应。取得相关业主同意恐引发新纠纷，或需法庭的介入。说服法团和业主分摊预防性维修费用更是难上加难。
就算天台业主同意进行维修工程，他是否可以要求某些补偿，以弥补工程对其装修设施的破坏？法团及物管理公司也可能要与业主多番商议，才可落实工程，解决渗水问题常造成延迟。
这些矛盾，可能源出于把「防水层」被视为「公用部份」，并没有考虑到防水层及其上空间的特殊使用关系，造成责任真空。
其实在私人范围的防水层是否曾被破坏是颇难证明，要进行工程亦必需得到该单位业主的同意，基本上将使用权与维修责任割离，只会造成矛盾。唯一解决方法，可能要通过修例，理顺这特殊关系。
何巨业
建筑测量师、香港楼宇安全学会会长
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