「先P后H」按揭VS定按或H按如何选择｜王美凤

更新时间：09:00 2026-11-02 HKT
发布时间：09:00 2026-11-02 HKT

今年按揭用家受惠于银行楼按取态积极，近月接连有银行公布好消息并推出多元化按揭优惠，包括新延续的低息定按、上调按揭回赠、银行不跟加P等，最近亦有大型银行推出具吸引力的「先P后H」按揭计划，按揭产品百花齐放让用家有更多按揭选择。

银行是次推出「先P后H」按揭属于市场上创新设计，采取初期P按后期H按的组合，为什么要「先P」? 按照目前拆息水平，H按已处于封顶位，封顶息以P按计算，银行若想推出初期低息优惠，直接以特惠P按息更可造就悭息优势。计划首两年或三年息率定于P减2.32% (P现为5%)，目前计出实际按息为2.68%，低于目前市场定按息2.93%达0.25厘，亦低于目前H按息3.25%达0.57厘；在P不变情况下，2.68%属目前市场按息最低水平，供楼人士可受惠于更低息供楼选择。以市场平均按揭额约500万元及30年期计，对比市场H按，月供减少约1533元，利息支出减少达17.5%。

用家可留意P按并非定息，而是属于浮息计划，实际息率会随着银行最优惠利率P变化而调整，若果期间银行决定加P，按息便会上升，反之若银行决定减P，按息便会下跌。以息率走势来看，港P在年内之变化幅度料不大，若然美国在年底前仍会加息一次，即使本港银行有机会跟随加息，较大机会加幅或介乎0.125厘至0.25厘，按照有关计划首两至三年P按息计，若加P 0.125厘或0.25厘，有关P按息将由2.68%上调至2.805%至2.93%，仍低于H按息及仍有可能低于定按息。换句话说，是次新推之「先P后H」按揭在很大程度上已为未来可能加息提供缓冲，加上目前息率明显低于市场水平，故此甚具吸引力。

计划同时设有现金回赠，并适用于一手、二手物业、转按及物业套现，申请期至今年12月底，提取贷款期至明年4月底。现时市场上共有三款按揭计划最受用家关注，分别为「先P后H」、定按及H按，各有优势特点，用家应如何选择?

有关计划「先P」而「后H」，首两年或三年P按期后将回复H按，息率与现时市场H按水平一致，即H加1.3% (封顶P减1.75%)。「先P后H」按揭可让用家先享P按特惠息率现为2.68%，其后回复主流H按，相信是基于H按亦一向受用家欢迎，具有息率弹性优势，当拆息下跌至H按息低于封顶水平，按息便会下跌，用家可享减息; 若然拆息上升，H按亦有封顶息之保障。

按揭市场有着多样化按揭优惠及产品属好事，但基于不同按揭计划及优惠意味当中有着不同息率计算方式及条款，当中对不同用家而言有着优点或限制，按揭用家可因应自身需求及财务状况作出比较及选择。以目前市场上之按揭计划来看，较主要可比较几个部份: 按揭实际息率及按息之计算方式(浮息或定息、H按或P按或混合两者)、银行回赠、是否有按揭相连之高存息户口优惠(即是坊间简称mortgage link，银行提供高存息户口，存息与按息相同)，其次则可按需求留意罚息期。

综合来说，若果首要考虑低息，「先P后H」按揭目前息率2.68%属市场最低，对比定按，尽管「先P后H」属于浮息计算，但若果预期息率波幅轻微，此计划具有即时悭息吸引力。然而，若想同时享有可控低息及供款稳定之优势，现时之低息定按计划则属合适选择，目前定按息率为首三年或首五年锁定于2.93%。若果用家习惯爱用高存息户口对冲利息，尤其资金充裕人士若用尽高存息户口，可透过存放资金之高回报收入抵销利息支出，省息高达一半甚至以上，并喜欢拆息按揭之弹性，则可能认为H按较适合。而在几个按揭计划中，最终亦可以银行批出多少回赠作一并比较。