大行破格推「先P后H」按揭 拆解悭息效果 每月供款可少7%｜曹德明
发布时间：06:00 2026-10-05 HKT
下半年本港按揭市场竞争依然激烈，银行为争夺按揭市场份额纷纷出招。继早前两间大型银行续推低息定息按揭计划后，近日又有个别大型银行破格推出首两年或三年的「特优先P后H」按揭计划，为买家提供更多选择。笔者将于本文详解该创新计划的相关细节及悭息效果。
首两年或三年「P-2.32厘」
上述最新推出的「先P后H」计划，首两年或三年的年利率为「P-2.32厘」，以该行现时最优惠利率（P）5%计算，实际按息仅为2.68厘。当特优息率优惠期满后，利率将自动转为「H+1.3厘」，并设有「P-1.75厘」封顶息率。该计划适用于一手及二手住宅买卖、套现、转按及加按。此外，客户须于2026年12月31日或之前递交申请，并于2026年11月1日至2027年4月30日期间成功提取贷款。笔者认为，近年按揭市场产品日益丰富，反映银行对按揭业务持积极态度，有助巩固买家入市信心。
新计划的悭息效果如何？假设按揭贷款额为500万元，还款年期30年，现时普遍H按封顶息率为3.25厘，每月供款约21,760元；两间大型银行的定按计划，息率固定为2.93厘，月供约20,892元。相比之下，「先P后H」的实际息率低至2.68厘，月供进一步降至20,227元。新计划较H按每月节省1,533元（7%），较定按亦减少665元（3.2%），悭息效果显著，能大幅减轻初期的供款压力。
倘加P息0.125厘 仍低过定按水平
市场预期美国联储局年内仍有加息可能，届时香港银行或会跟随微调P约0.125厘。不过，即使P上调0.125厘，使新计划的实际按息微升至2.805厘，仍低于H按封顶位及定按水平。
根据金管局住宅按揭统计资料显示，8月份新批按揭个案中，H按选用比例为57%；定按选用比例为37.4%；P按选用比例则仅有1.9%。由于「先P后H」的首阶段属于P按，加上其低息优势极具竞争力，预计将吸引客户选用，未来数月P按比例有望见底回升。
经络按揭转介首席副总裁曹德明
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