先基建后上楼逐步启动北都发展场景｜黄浩明

更新时间：06:00 2026-08-25 HKT
发布时间：06:00 2026-08-25 HKT

北部都会区涵盖洪水桥／厦村、牛潭尾、新田、古洞、粉岭北及新界北香园围等地，各有不同定位，例如高新服务业、大学城、科技中心、住宅区及物流中心等。对房地产市场而言，北都将成为未来住宅供应的重镇。未来十年，预计可提供约24万个住宅单位，其中约8万个为私人住宅，其余16万个为资助房屋。

根据香港房屋委员会及房屋协会的数字，北都区未来五年资助房屋落成量约为63,800个。若以北都区未来五年住宅总供应量约7万个推算，意味私人住宅供应仅约6,200个，大部分私人住宅供应将集中于后五年。由此可见，在未来一段时间，北都区的私人住宅供应相对紧张，有利楼价表现。

当然，上述数字仅计算政府提供之土地上的单位供应，尚未包括私人发展商透过补地价改作住宅用途的项目，但相信相关供应亦不会太多。这情况其实不难理解：一方面，政府需要加快兴建资助房屋，以弥补过去多年累积的供应缺口；另一方面，也需安置因北都发展而受拆迁影响的居民。因此，未来五年以资助房屋（包括出租公屋及居屋）为主导供应，属合理安排。

另一个需要考虑的重要因素，是交通基建的配合。北环线第一期古洞站将于明年开通，而第二期连接至锦田凹头则预计要到2034年才通车；北都公路目前亦以 2036年作为新田段通车目标，届时将连接洪水桥至古洞。两项大型基建均需超过五年时间落成。在主要交通基建尚未完善前，即使私人住宅落成，其吸引力亦难免受影响。因此，大部分私人住宅安排于后五年落成，既能享受新基建带来的便利，也可避免交通配套未成熟所带来的问题。

至于大学城建设，按原有规划主要设于牛潭尾，同样受到北环线第二期进度影响，因牛潭尾站属第二期项目，要到2034年才通车。试想，如此大量的大学生、教职员及教学医院工作人员，难以在北环线未开通前全面进驻。再者，按目前进度，首幅土地2028年才能交予大学展开工程，到2034年落成便可与北环线第二期全面配合，便利市民、学生及教职员往返新田科技园及洪水桥产业服务区。

然而，时间不等人，社会当然希望大学城及教育产业能尽快启动，而善用洪水桥/厦村新发展区正是一个可行的快速方案。由于西铁洪水桥站将于2030年开通，加上附近大部分土地已由政府收回，可迅速交予大学展开工程，预计完工时间亦可配合至2030年前后。此外，现时已有元朗公路及青山公路作交通配套，若采用较低密度、分阶段的「1.5级开发」，即使在2030年前亦足以应付需求。因此，政府将供应过剩的商业地改作大学城用途，以加快及扩大大学城发展，实属明智之举。此举不仅有助推动教育产业发展，更能促进香港成为汇聚人才的高地，从而更好融入及服务国家发展大局。

总括而言，北都发展属崭新方向，不应受既有规划思维所局限，而应因时制宜、因势而变。期望未来北都专属法例能为相关发展提供更大便利。

黄浩明议员, JP
恒基兆业地产有限公司执行董事
香港立法会议员（地产及建造界）