按保使用率创近十年新低 属健康现象 实力派业主有助楼市发展｜曹德明
更新时间：06:00 2026-07-13 HKT
发布时间：06:00 2026-07-13 HKT
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香港按揭证券公司最新资料显示，今年上半年新取用按揭保险贷款宗数及金额累计录得2,957宗及155.24亿元，较去年同期的3,483宗及174.57亿元，分别减少526宗（15.1%）及19.33亿元（11.1%），宗数及金额双双创下近十年来上半年的新低纪录。
有效避免陷入负资产风险
自2024年10月政府宣布放宽按揭成数后，现时购买任何类型的物业，无论楼价高低，银行均可提供最高七成的按揭贷款，置业人士毋须申请按揭保险，亦可承造最高七成按揭。因此，尽管近年楼市交投回升，按揭保险的需求仍持续下降。
笔者认为，按揭保险的使用率回落至现时水平，其实亦是一种健康的现象。从风险管理的角度来看，愈少人选用较高成数按揭，反而能有效避免借款人陷入负资产的风险。
回顾2019年，当时「林郑Plan」于楼价处于历史高位时推出，该计划放宽按揭保险计划的楼价上限，吸引一些实力较紧张的用家透过高达九成的高成数按揭入市，2021年全年按揭保险数字更创下历史新高。未料自2022年起楼市急转直下，这批买家首当其冲，跌入负资产行列。
假设买家当初借足九成按揭置业，当楼价下跌超过一成时，其物业便很可能「资不抵债」，成为负资产；但若买家审慎地只借七成按揭，则楼价需要大幅下跌超过三成以上，才会陷入负资产的情况。
若有换楼需要 具较高流动性
近年买家倾向不选用较高成数的按揭置业，除了能避免跌入负资产行列外，若因个人生涯规划或家庭成员变动需要换楼，也能随时按市价将物业出售，具备较高的流动性。相反，负资产业主一旦需要卖楼，可能需要自行「抬钱」补足差额，这不仅限制了业主的财务灵活性，亦会带来沉重的心理压力。
现时入市的买家，大多数为资金充裕的「实力派」，他们置业态度审慎，当市场由这群具备实质防守能力的用家支撑时，将有助楼市健康发展。
曹德明
经络按揭转介首席副总裁
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