本港P息维持不变 按揭业界料减P周期已完成 明年上半年按息维持3.25厘

美国联储局于本港时间周四凌晨一如预期减息0.25厘，汇丰中午宣布维持港元最优惠利率（P）于5厘不变。同时，汇丰给予港元储蓄存款户口的利率将会维持不变。中原按揭董事总经理王美凤表示，减P周期已完成，本港按息维持3.25%，今年按息累减0.25厘，去年启动减息至今累减0.875厘，料明年上半年按息处封顶维持3.25%中性偏低水平，低于30年平均按息3.78%，明年下半年美息政策是否改变存变数。

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中原按揭王美凤：明年下半年美息走向或有变

王美凤表示，基于今年9至10月银行已分别减息两次，银行基本活期存息已降至零水平，存息已减无可减，而减P幅度去年至今已累达0.875厘，已抵销对上一次加息周期之加幅，故此减P周期已完成，是次美国减息后银行维持P不变符市场预期。

她又称，今年美国减息幅度达0.75厘，去年减息期开始至今减息幅度已累达1.75厘，令美息现已返回现为3厘多中性水平，故此美国联储局亦指出明年再续减息之空间收窄，现阶段美国预期明年减息次数减少及美息仍处3厘以上水平。然而，美国调整息率步伐除视乎经济就业及通胀数据发展外，亦得留意鲍威尔主席任期于明年5月届满后，继任者是否推动偏向宽松政策支持延续减息，这样将会令现任鲍威尔主席指出的息率政策出现变化，而令明年下半年美息走向出现变数。

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按息续低 料可推动楼市交投

针对本港楼市，王美凤指出，今年楼市发展持续向好，市场客源增加，包括转租为买的用家、买楼收租的客户、趁低吸纳的投资客、以及来自内地或海外买家置业者均有所上升，物业交投持续畅旺带动买家入市信心全面提升。

她续指，去年起，市场按息提早下跌，现时按息已维持于中性偏低水平，加上一般存息归零，推动资金寻出路寻求较好回报，基于物业租金回报高、楼价追落后回升潜加大，料可持续吸引资金流向楼市，加上股市继续造好带动套股换楼寻求稳定回报意欲亦增，这些利好因素在明年延续，料可进一步推动楼市交投，并巩固楼市处于上升轨道。

经络张颢曦：实际按息守3.25厘

经络按揭转介营运总监张颢曦表示，现时最优惠利率（P）已回复至加息周期前的水平，理论上本港银行没有减息的空间。

总结2024年至2025年本港减息周期，本港银行累计减息5次，合共0.875厘，P按息率及H按封顶息率亦由减息周期前的4.125厘，下调0.875厘至现时3.25厘。假设贷款额500万元、年期为30年，减息周期前，实际按息为4.125厘，每月供款为24,232元，入息要求为48,465元；经过银行5次减息后，现时实际按息已下调至3.25厘，每月供款减少2,472元至21,760元，入息要求则减少4,945元至43,520元。

拆息方面，今日一个月HIBOR报3.13厘，连续6个工作日维持3厘水平。张颢曦表示，受年结因素影响，年尾HIBOR仍会反复徘徊于3厘以上水平。另外，本港银行体系总结余维持约539亿港元，美国今次减息幅度亦较保守，HIBOR回落空间相对有限，料HIBOR明年初大致徘徊于2厘至3厘区间，以一般新造H按计划H+1.3%计算，H按业主短期内仍需以封顶息率3.25厘供楼。

他续指，现时息口回落至合理水平，对比减息周期前，业主利息开支有所减少，供款压力得以舒缓，同时亦可增加市民入市信心，有望带动楼市交投量增加，促进经济及楼按市场的复苏。另外，楼市开始回暖且「量价齐升」，部分银行对按揭业务取态已转为积极，配合政府近年多项楼按放宽措施，对楼按市场带来正面影响，料明年楼按市场将继续平稳向上。

星之谷：暂冇空间减P 料明年按揭回赠突破1% 

星之谷按揭行政总裁庄锦辉认为，香港银行P息已见底，加上银行拆借成本高，短期内再下调按息空间不大。惟展望来年银行提供的按揭回赠会突破1%，有望进一步刺激按揭市场。

庄锦辉指出，近期大型银行已提前为来年按揭业务作出部署，提供的按揭回赠高达1%；相信中小型银行亦将优惠加码以争取客户，掀动市场新一轮价格竞争，届时整体按揭回赠比率将突破1%，除了令一众新造按揭的准买家受惠，同时亦有效提升现有业主转按的意欲。

他又提到，外来专才在港置业已不可逆转的趋势，亦是受银行重视的客户群，预料明年会有更多关于专才的按揭优惠出炉，如果政府能够提供更多政策去支援专才调动资金，将进一步刺激他们置业需求。

至于按揭息口方面，庄锦辉直言减息空间有限。一方面P已回落至5厘，属于40多年来的低位，加上近期香港银行同业拆息（HIBOR）维持于3厘水平，反映银行拆借成本较高，短期内未有空间下调H按的封顶息率。

利嘉阁黄咏欣：实际按息仍有下调空间

利嘉阁按揭代理董事总经理黄咏欣分析表示，虽然市场预期减息周期持续，但需留意，明年可能会有一段利率停滞期。

她指出，即使最优惠利率维持不变，按揭市场的实际利率仍有下调空间。银行为争夺按揭业务，可能透过调整利率计算方式来提供更优惠的实际息率。举例现时普遍的封顶息率为P-1.75%即约3.25%，若银行将计划调整为P-2%，实际息率便可降至3%，这将直接降低供楼成本，对买家及业主同样具有吸引力。

黄咏欣又称，市场已开始为利率变化作准备，建议业主及准买家应密切关注银行动向，并预先比较不同金融机构的按揭计划。

对于准备入市的准买家，她建议优先选择利率结构弹性较高的H按计划，并仔细比较不同银行的封顶息率条款与优惠。对于数年前以较高利率承造按揭的业主而言，这次利率环境变化是难得的机会。黄咏欣建议可先行准备相关文件，待银行正式调整按揭计划后，便能迅速把握转按时机，锁定更优惠的贷款条件。此外，由于利率暂时处于停滞期，有银行较早前推出的「定息」按揭计划其实也是另一个选项。