楼市稳步回升「套股换楼」趋增 长实郭子威：豪宅跑赢大市 明年料升5%至8%
发布时间：10:33 2025-11-21 HKT
银行连环减息为楼市带来支持，发展商普遍看好楼价前景。长实营业部首席经理郭子威表示，减息后市场积极性明显增强，包括「套股换楼」趋增，加上新盘货尾库存量减少、政府一系列利好楼市政策及本港经济趋势向上，楼市触底并进入稳步回升周期，预期明年整体住宅楼价录5%升幅，豪宅将跑赢大市，料升5%至8%。
本港银行于本轮减息周期合共减息5次，累积减幅0.875厘，最优惠利率重返加息周期前水平。郭子威接受本报访问时表示，过去息口高企削弱市场购买力，买家入市意欲低迷，然而随着息口回落，供楼负担减轻，市场积极性明显增强，不仅成交量增加，楼价亦跟随回升，个别地区的二手楼价，较低位反弹约10%。
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减息带动需求回升
新盘货尾库存量减少，有统计显示，上月新盘货尾量降至近1.95万伙，不仅连续四个月少于2万伙，更创逾一年新低。郭子威说，连同减息后发展商利息成本降低，推盘压力减少之余，亦不用如早前息口高企时，需要大幅低于市价推盘抢吸市场购买力，为楼价带来正面影响。
郭子威又说，政府一系列利好楼市措施，同样为市场带来更大支持，譬如政府全面「撤辣」后，给予楼市健康成长空间；积极引入外来人才，为楼市带来更多需求；进一步放宽百元印花税征收门槛，由400万或以下物业，降低至300万或以下，不仅令到细价楼成交增加，同时带来更大换楼需求。
本港经济展现良好势头，亦为楼市增添更大动力。郭子威表示，访港旅客持续增加利好旅游业，同时金融市场表现理想，港股成交额增加之余，新股集资额重返全球「一哥」位置，均有助本港经济回升，预期今年全年增长有望达到政府预测上限，明年有机会进一步向好。
至于其他利好楼市因素，包括近期投资客入市态度转趋积极。郭子威指出，随着股市及金价升至高位，部分投资者开始寻找其他投资工具，然而银行定存息下降，大额定存息由之前4至5厘，降至近期约2厘，相反住宅租金则因为政府积极引入外来人才，以及增加大学非本地生比例，呈现持续向上趋势，吸引投资者「套股换楼」或「套金换楼」，以旗下黄竹坑站港岛南岸Blue Coast II为例，自以现楼形式推售至今，买家中投资者占比约达30%。
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进入稳步回升周期
郭子威预期楼价已经触底，并且进入稳步回升周期，明年整体楼价料平均录5%升幅，当中豪宅因为供应稀少，料有望跑赢大市，全年楼价录5%至8%升幅。不过，上车盘受制于供应相对较充裕，特别是一手市场，预期全年楼价升幅介乎3%至5%。
今年一手成交料达2万伙
他又说，今年一手成交量料达2万伙，明年视乎发展商推盘部署，有机会维持今年水平，假如能够维持2至3年，新盘货尾库存量高企的负面影响有望消除，反而近年发展商减少投地，相关影响或于3至4年后反映。
部署推3项目涉逾1100伙
新盘市场气氛升温，发展商把握时机加紧新一轮推盘部署。长实郭子威表示，今年集团以推售余货为主，明年将重启推盘步伐，计划推出3个项目，包括启德花语海、中半山波老道超级豪宅21 BORRETT ROAD第2期及元朗流业街项目，合共涉及逾1100伙。
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今年以来长实推盘量不多，主要包括与港铁合作的黄竹坑港岛南岸Blue Coast II，自以现楼形式发售至今，持续获承接，暂时售出约172伙，套现27.7亿，平均每方呎成交价24141元。
期内另一个重点推售项目为21 BORRETT ROAD第1期，今年来已录得6宗成交，合共套现超过8.32亿。最近一宗为1楼05室，面积2086方呎，4房双套连储物房间隔，以逾1.25亿连一个车位售出，呎价60211元。集团计划明年推出项目第2期发售，合共涉及66伙。
花语海频获查询
长实位于启德跑道区首个住宅项目花语海，亦部署明年推出市场发售。项目分三期发展，合共提供1005伙，当中第1及第2期分别提供307伙及416伙。
郭子威表示，项目接获不少查询，除本地及内地客之外，受惠启德体育园举办多项大型活动，包括体育赛事及演唱会等，查询客中不乏外籍人士。
此外，长实位于元朗流业街的项目，有机会明年推售，项目合共提供112伙单位，预期于2027年3月底落成，今年3月已申请预售楼花。
记者 吴振东 摄影 何家豪
