退休买楼收租如何申按揭 每月租金可当入息 连租约与否成关键｜王美凤
发布时间：06:00 2025-11-06 HKT
上期提及银行可将租金之一个百分比列作按揭申请人的入息计算，连租约物业可计租金高达70%至80%，未出租物业可按预估租值之60%至70%（个别高达80%）计作入息，但需留意银行对于这方面的计算方式及审批准则不尽相同；本文将继续提出按揭申请人需注意的地方。
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在传统智慧上，买楼收租造就「财息兼收」，每月定期享有租金回报，租金可帮助业主支付按揭利息，而买楼后若在楼价处于升轨时，更可造就财富增值。
按揭物业必须为现楼
至于租金可计作入息的审批方式，有助借款人凭借租金收入证明还款能力，从而减低工作入息之要求，又或可借此提高按揭贷款额，适合欠缺工作入息证明、但希望买楼收租获取被动收入的退休人士。
无论以实际租金又或以预估租金作为入息计算，有关按揭物业必须为现楼，换句话说，若然物业仍属楼花，买家便不能以租金作为入息申请楼花按揭。而以租金作为入息计算的按揭物业是用作出租用途，买家便不能选用按保申请9成按揭，而出租物业的最高按揭成数现为7成。
买没租约物业 借款人需一定入息
若属于连租约物业，证明已在收取每月租金，即使借款人没有工作收入，仅以租金收入作为申请按揭的入息证明，仍可获较多银行接纳；但若属于未有租约的预估物业租值方式，不少银行要求借款人需要自身有工作入息证明，而预估物业租金则作为辅助入息，当中例如有银行要求在符合供款占入息比率方面，总入息最少有6成来自工作，余下4成可用预估物业租值来计算；又或评估工作入息水平是否足以应付供楼金额。
按揭年期受限楼龄及申请人年龄
不少退休人士买楼收租，筹划以每月租金帮补生活费用，并且以租金作为申请按揭的入息证明。但需留意，银行批出之按揭年期不止受限于楼龄，亦受限于申请人的年龄，银行可接纳之年龄与按揭年期之总和一般不高于75年，个别可达80年，例如60岁退休人士的按揭年期上限一般为15年。
虽然现时按揭年期平均达26年，但退休人士可造按揭年期一般较短，因此每月按揭供款及所需入息水平便会提高，用家可先了解自身情况计算可造按揭金额。
另外，现时银行流行提供按揭存款挂钩优惠，为按揭客户提供一个mortgage link高存息户口，存息与按息一致，例如现时按息3厘多，存息亦是3厘多，用家将日常储蓄及备用资金存放于高存息户口，便可赚取高存息收入，而可获高存息的存款额上限一般为尚余按揭额的50%。
王美凤
中原按揭经纪董事总经理
