「钉契楼」多涉僭建或金钱纠纷 按揭繁复棘手 新手不宜贪平购买｜曹德明
发布时间：06:00 2025-09-29 HKT
香港置业成本高，若购入有问题的物业，不仅可能无法成功申请按揭，甚至有机会血本无归，因此新手买家应避免购买高风险物业，例如是「钉契物业」。
何谓「钉契物业」？
首先，要了解何谓「钉契物业」。任何类型的物业若违反契约条款，地政总署便会根据契约条款采取行动。一般情况下，地政总署会先向业主发出警告信，并要求业主于指定期限内纠正违约问题；若业主未能于限期内作出纠正，地政总署便可将该警告信在土地注册处注册，俗称「钉契」。物业被钉契原因众多，常见的包括涉及僭建、业权纠纷、业主破产欠债、拖欠款项（如管理费、差饷及地租），或违反大厦公契等。
钉契楼能否进行买卖，一般取决于钉契原因及其严重性。常见原因多为僭建、金钱纠纷等问题。若因僭建而钉契，但不构成居住安全风险，只要准买家能够评估并接受相关风险，例如清拆僭建物所需资金等，或在咨询相关法律意见后，仍有机会如常进行交易。此外，只要解决钉契问题并取得相关文件证明，即可委托熟悉物业交易的律师向土地注册处登记「解钉」。
银行有可能拒批按揭
另外，每间银行对钉契楼的取态亦有所不同，申请钉契楼按揭相对较为困难。银行会根据具体情况及相关风险，决定是否批出按揭；若涉及严重问题，银行有可能拒批按揭。
虽然购买钉契楼风险较大，但由于其售价较市价有明显折让，仍吸引部分投资者入市，一些钉契楼会出现在银主拍卖市场，并以低价出售。有意购买钉契楼，必须注意风险转嫁问题。若物业尚未「解钉」，所有与该物业相关的问题，例如僭建、业权纠纷等，均会转嫁给新买家。新买家需有心理准备，日后可能面对政府、财务机构或债权人的纠缠。
钉契楼涉及一定的法律风险，按揭手续亦较为繁复棘手，有意入市的买家须格外谨慎，以免卷入法律纠纷。除非具备充足的资金和法律资源以应对后续问题，否则应尽量避免购买未解决钉契问题的高风险物业。若想避免购入钉契楼，建议买家在选购物业前，可向地产代理查询，或委托律师查册，确认物业是否涉及法律纠纷。
曹德明
经络按揭转介首席副总裁
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