香港商业地产资本化率稳中见变｜曾展鹏
发布时间：17:19 2025-08-25 HKT
2025年次季，香港商业地产资本化率维持稳定。写字楼资本化率介乎3.10%至4.10%，零售为3.25%至5.00%，工业为3.00%至4.10%。市场情绪仍较保守，投资者审慎入市，反映全球经济不确定性依然，但本地需求渐恢复。亚太多地见资本化率普遍横行，资产类别而言，零售类比写字楼及工业地产表现相对见潜力，成各地投资新宠。
零售类相对见潜力
香港写字楼资本化率季度变化不大。交易额环比回升，但主要由于中环交易广场一期的大宗成交的投入所致，虽市场气氛温和上升，但资产价值与租金仍有压力，主因包括本地企业扩张谨慎、海外人才政策成效尚待观察、以及环球利率高企令融资成本居高不下，相信未来半年其趋势持续。亚太区内方面，新加坡资本化率收窄至3.00%至3.50%，因优质资产供应紧绌，企业租户稳健，首尔受利率下调预期和租赁需求，支撑办公室交易量创新高；相比下北京及上海则面对供应上升及成本压力，资本化率维持平稳。
香港零售业是旅游复苏、盛事经济及学区经济的新增长点，利好带动相关物业的吸引力。政府积极推动写字楼及酒店改建学生宿舍用途，学区化经济有利相关地段的稳定租赁收益预期及资产价值，加上盛事经济见得成效，目前所见，核心区商场及街舖租金已初见止跌。区内，澳洲（5.75%至7.75%）、上海（5.50%至6.50%）等地同见资本化率持平或有下压，主因包括政策补贴、租户结构优化及消费动力强劲，例如中国继本年1月及4月投放合计1620亿的消费补贴，今年7月亦启动第二轮规模达1380亿元人民币的补贴，对零售物业市场形成强大支撑。
香港工业资本化率处于3.00%至4.10%，季度间无明显变动，但成交量按季大跌86%。显示内外需疲弱、出口及物流业受困，地缘政治的不确定性及大湾区内的产业竞争等挑战，使得投资者对香港同类物业，观望情绪浓厚。租金及资本价值均见压力，惟政策引导科研及高增值物流发展，有望为高质物业带来潜在支持。对比亚太区，奥克兰（5.13%至6.00%）和悉尼（5.00%至5.63%）受惠仓储短缺及电商需求上升，出现资本化率压缩。中国市场则因新供应充裕，需求增长有限，资本化率暂时难以下调。
2025年第二季香港商业房地产资本化率保持稳定，零售物业有潜力，受惠政策和内需动能展现韧性，写字楼与工业受经济、融资及产业升级因素主导。亚太各主要城市亦受本土经济及政策影响，资本化率走势各异。投资者宜审慎观察，把握政策及产业新动向稳健布局。
曾展鹏
高力香港署理估价及咨询服务主管
