买楼收租注意3大按揭事项申高成数需自住用途增加入息计算有方法｜曹德明

更新时间：06:00 2025-08-02 HKT
发布时间：06:00 2025-08-02 HKT

租金回报率持续稳步上升，「供平过租」的情况愈加明显，加上近期发展商推出的新盘及货尾大多以低价开售，配合政府近年来的楼按措施，包括去年《施政报告》放宽非自用物业的按揭成数上限至七成，以及今年《财政预算案》进一步放宽物业印花税税阶，促使更多投资客加快入市步伐。今年个别热卖新盘更因地区租盘需求殷切，投资客占客源比例更高达五成。不过，有意入市并用作出租用途的买家，需注意3个事项。

新旧物业按揭需一同计算

首先，若买家本身已有一个按揭物业，当购买第二个新物业并用作出租用途时，银行会将新物业及现有物业的供款一同计算，以审核买家入息。假设买家现有物业A的每月供款金额为10,000元，而现时想购买物业B时，每月供款为20,000元，银行计算「供款与入息比率」时，会将两个物业的每月供款相加，并要求总额不超过入息50%。这表示买家的每月入息至少需为（10,000元+20,000元）×2=60,000元，才能符合最低入息要求。

「拟租金收入」可视为入息

在上述情况下，买家需要较高收入才能通过入息测试。不过，如果收入不足，仍然有解决方法。事实上，租金收入可以被视为入息计算的一部分。若该单位属于连租约物业，部份银行会将租金的7至8成作入息计算；若单位尚未正式出租，亦有银行会接受「拟租金收入」，即委托测量师行为单位进行租金估算，通常以预计租值的60%计算入息。

这些方法可以帮助买家更容易通过审查，但需要注意的是，每间银行的计算方法和准则各有不同，建议先了解各银行的政策，有需要亦可以寻求大型及专业的按揭中介协助，配对至合适的银行。

最后，按揭保险公司对于「物业必须为自住居所」的规定仍然存在。除非有特定情况，否则透过按揭保险计划申请高成数按揭的物业不得用作出租用途。如果业主日后希望将按保物业由自用转为出租，则需要透过转按「甩按保」，将按揭成数降低至七成或以下，才能合法地将单位出租。