租客叹楼市旺 租金超预算 代理教3大讲价技巧 另附5大注意事项
发布时间：06:00 2025-07-25 HKT
暑假租赁旺季来临，各区地产代理均反映租金较上季明显上扬，作为业主的话，自然笑逐颜开；相反，租客面对这样的市况，又有甚么方法可以与业主议价、以争取较低价格承租心仪单位？事实上，近日亦有人在社交平台上求助，因心仪单位超出预算，询问是否有特定的议价技巧。
中原分行高级分行经理邱皓文表示，近日租金减价情况最多只在500元左右；对于租客应该如何说服业主减租，他则提供了3大方法：
第一，建议以年付方式支付租金，比较容易争取到折扣；
第二，提出零免租期，不少也能减租大约200至300元的月租；
第三，若租客已与业主建立租约，在租约还没结束之前选择续租，亦是议价的方式之一。
至于在Threads的帖文提到，一位准租客即将搬屋，预算为月租1.5万元，虽然看中几个租盘，但价钱都超出预算，约在1.8万元左右，因此询问有甚么议价技巧。
帖文有留言表示「现在租金都在升，应该很难便宜，但一次过缴一年租金就有机会便宜一些。」另有留言认为，「如果可以一次过比一年租金，平均每月减租2,000元可能做到」；不过，亦有指现在时势很难减租，更表示「愿意减300元都偷笑，讲真你唔租大把人租。」此外，综合网上资讯，租户若想成功议价，不能错过以下4大时机：
把握减租4大时机
1. 区内新盘入伙
若区内有大量新盘入伙，代表短期内该区租盘数量会急速上升，有机会拉低整区租金水平。不过，一手新盘由于装修新净，楼龄较小，都会比较受欢迎，未必有太多议价空间，而楼龄较大的二手楼减租机会则较大。目前香港新盘供应较多的地区多为新界区，例如屯门、元朗、白石角等等。
2. 按揭减息时期
不少业主选择买楼放租，「以租养贷」，更会以供楼成本计算理想租金回报，若按揭减息，业主供楼开支亦会减少，这时租客若提出减租，业主有可能会酌情考虑。鉴于早前与供楼相关的港元拆息（Hibor）大跌，相信对于不少业主而言，现时供楼压力的确比之前减少。
3. 租赁市场下行
租客可留意区内最近期的租务成交，以最近成交价作指标，若近月有下滑趋势，或同条件单位租金远低于所租单位，届时租客提出减租，将更有说服力。
4. 大地产商减租
若有大型地产发展商旗下商场统一大幅度减租，通常意味本港经济下行，零售业受到打击，租户难以承受高昂租金，楼市亦可能随之而受挫，无论是商舖或住宅租客的议价能力均会增加。
减租前后5大注意事项
另一方面，减租前后亦有5大注意事项，需要租客留意，避免业主口头答应减租后，实际上并无做到。
1. 审慎检视租约条款
提出减租要求前，必须仔细查阅租约中关于租金调整的相关条款限制，例如合约可能订明首年租期内不得调整租金，或规定租金变更需提前一个月以书面形式通知等细则。
2. 减租后宜更新合约
一旦业主同意减租，务必正式更新租约文件，在合约中明确标注新的租金金额，并为修订后的租约缴纳厘印税，以保障双方权益。
3. 要求退还按金差额
由于按金金额通常与租金挂钩，在调低租金后，业主应相应退还已收取按金与调整后应缴按金之间的差额款项。
4. 考虑加入不可抗力条款
部份工商舖租赁合约中会纳入「不可抗力」（Force majeure）条款，明确规定若发生双方无法控制的特殊情况时，各方可获豁免履行合约义务。同时，租约必须对「不可抗力」作出清晰定义，并详列相关事件，例如自然灾害、传染病或流行病爆发等。当租客因疫情等情况受到影响时，可依据此条款向业主申请减租或免租。
值得注意的是，市面上常见的住宅租约范本及代理提供的标准合约通常不包含不可抗力条款。若租客希望在租约中加入此项补充条款，建议事先咨询律师或地产代理的专业意见。
5. 避免口头协议
所有减租协议需以书面形式确认，避免日后因口头协议而引发争议。
