新一期差饷7.31前须缴交 为何较上一期贵？即睇差饷累进制影响

有楼揸手的业主，一般已收到差饷物业估价署发出的7月至9月季度的差饷及／或地租通知书，缴款截止日期为本月31日，逾期缴交将被加征5%的附加费。不过，本季度不设差饷宽减，缴款金额或比上季度增加500元，有市民收到账单后直言「见到差饷单，不想消费了」。事实上，差饷与租值息息相关，当租金不断上升而差饷宽免金额缩减，加上累进差饷制度已实行，高租值物业的业主需要缴纳更多，本文将讲解累进差饷税率计算方法。

何谓「应课差饷租值」？

「应课差饷租值」是假设物业出租时所收到的年租，是政府对物业租值的估算。政府会参考同区类似物业于估价日期或接近该日期，在公开市场所议定的租金，并按面积大小、位置、设施、楼宇质素及管理水平等因素加以调算。一般情况下，楼龄较新、坐向或位置较佳的物业，租值会较高。

差饷会按四个季度预缴，局方会于季初发出征收通知书，并需于每季第一个月，即1月、4月、7月及10月月底前清缴。政府会参考一个指定日期作为评定「应课差饷租值」的「依据日期」，因此随后的租金升跌都不会影响应课差饷租值水平，而2025至26年度的应课差饷租值的根据日期为2024年10月1日。

市民感到今季差饷金额增加，与今年初《财政预算案》提供的宽免安排有关：

2025年4月至6月首季度为每个应缴差饷物业提供宽减措施

宽减金额：每个物业每季最高可减免500元。
适用条件：若物业该季度的应付差饷低于500元，则可全额减免。

如果某物业的季度差饷为400元，则业主无需支付该季度差饷。
若季度差饷为800元，则只需支付300元。

由于2025至2026财政年度的其余三个季度并不适用此宽减政策，所以要缴交的差饷较上一期多。

如何计算住宅物业应缴累进差饷款额？

自2025年1月起，政府推行住宅物业累进差饷制度，住宅全年应课差饷租值若超过55万元，即月租约4.6万元的住宅物业，将会采用高于5%差饷征收率，而超过80万元的差饷租值部份，将按12%计算，市民使用「差饷及地租计算机」估算应缴差饷及地租款额。

具体征收率：

‧应课差饷租值55万元或以下：征收率为5%；
‧应课差饷租值55万元至80万元：征收率为8%；
‧应课差饷租值超过80万元：征收率为12%。

计算例子：

假设某住宅物业的应课差饷租值为200,000元：
200,000 × 5% = 10,000元（每年应付差饷）
10,000 ÷ 4 = 2,500元（每季度应付差饷）

若应课差饷租值超过80万元，则需按照累进税率计算，例如某物业应课差饷租值为100万元：

前55万元部分：550,000 × 5% = 27,500元
55万至80万部分：250,000 × 8% = 20,000元
超过80万部分：200,000 × 12% = 24,000元
总差饷：27,500 + 20,000 + 24,000 = 71,500元

实施差饷累进制后需要缴交差饷会增加多少?

视乎物业的应课差饷租值有所不同，一般全年应课差饷租值55万元以下住宅差饷将会维持不变，但超级豪宅差饷则可能大幅增加1倍。如按年租200万元的物业计，每年应缴差饷由10万元增至19.15万元，需要多缴9.15万元；以年租500万元的物业计，每年应缴差饷则由25万元增至约55万元，需要多缴30.2万元，增幅达121%。

不受累进差饷影响物业

以下类型的物业单位将继续按照5%的统一税率征收差饷：

1.公共租住房屋
‧香港房屋委员会及香港房屋协会提供的公共租住房屋单位；
‧香港平民屋宇有限公司管理的大坑西邨租住房屋。
‧简约公屋及过渡性房屋。

2.特定宿舍
‧注册非牟利学校提供的宿舍；
‧《教育条例》下的专上学院宿舍；
‧医院管理局提供的医院宿舍。

差饷可以扣税？

根据《税务条例》，如果物业以出租赚取租金收入，业主需要缴交物业税。而同意缴付及已支付的差饷可以获得扣减，但已宽免的差饷不能获得扣减。

对物业应课差饷租值有异议怎样办？

事实上，如果市民认为自己的单位租值被高估，以致需缴交太多差饷，可在差估署重估应课差饷租值、并向业主发出最新的差饷及地租通知书后，采用指定政府表格R20A（修改估价册或地租登记册建议书），提出反对及建议修改册内的有关事项，不过要注意的是，该建议书必须在今年5月31日或之前送达差估署署长，以便作出相关跟进工作。

缴交差饷及/或地租途径

市民缴交差饷及地租，可利用银行自动转帐或电子缴费方式，例如缴费灵、银行自动柜员机、转数快或互联网；上载电子支票/电子本票到「电子支票支付」网站；将划线支票邮寄予库务署；抑或前往本港任何一间邮政局或指定的便利店缴交。如市民仍未收到通知书，可浏览差饷物业估价署的网页；致电、传真或亲临差饷物业估价署索取通知书补发本或查询应缴款额。

1. 使用银行自动转帐、缴费灵、银行自动柜员机、转数快或网上银行；
2. 上载电子支票／电子本票到「电子支票支付」网站；
3. 将划线支票邮寄至香港告士打道邮政局邮政信箱28000号库务署收(邮资不足的信件将不获接收)；
4. 前往本港任何一间邮政局或7-Eleven、OK便利店、VanGo或U购select等指定便利店缴交。

差估署「差饷及地租计算机」

相关文章：

累进差饷制动摇港低税制「金漆招牌」｜龙汉标