美联黄建业：倡设「跨境购房通」 以「外需」激活「内需」
发布时间：21:08 2025-06-06 HKT
美联集团主席黄建业于股东会后指出，中美关税战烽烟弥漫，一度令本港经济乌云笼罩，连带影响住宅物业交投。虽然预期上半年整体住宅物业成交量将按年录得升幅，但是预测成交金额或跌10%，创9年同期新低，出现「量升额跌，价量背驰」的情况，反映楼市于撤辣后并未全面复苏。有此现象的主因是，经济未改善，失业率回升，以及消费市道低迷，关税战更触发市民对前景的忧虑，推迟入市决定，令换楼链未能启动，中大型单位成交疲软「拖后腿」。黄建业建议政府积极考虑设立「跨境购房通」，引入「活水」，以「外需」激活「内需」，加快楼市复苏。
黄建业指出，上半年的整体住宅物业呈「量升额跌，价量背驰」。预期今年上半年整体住宅物业成交量达31,200宗，较去年同期升3.3%，在无新房策支持下，成交已经算是理想。不过，期内成交金额却回落，预计仅录2,220亿元，按年大跌约一成，创9年同期新低。反观2024年上半年，整体住宅成交量按年升7.9%，成交金额亦同步上升5.2%，即是香港楼市由「额量齐升」，变成「量升额跌」。
整体住宅物业「量升额跌，价量背驰」的主要原因，并非楼价跌幅进一步扩大，而是楼市交投由细价楼主导，这现象尤以新盘最为显著，细价楼占新盘成交的比例不断上升。今年首5个月新盘600万或以下占比首次超6成，创一手条例后新高。若按金额划分，细价新盘成交一枝独秀，600万元或以下一手成交量达4,765宗，较去年同期2,470宗大幅上升近93%；反观逾600万至1,000万元成交录1,847宗，按年跌约36.2%；逾1,000万至5,000万元仅录1,058宗，按年跌约56.7%。
由于细价楼主导大市，今年首5个月一手金额出现显著下跌的情况，金额由去年首5个月约964亿元，跌至今年同期约670亿元，跌幅高达3成，令到今年首5个月平均每宗一手成交金额仅录859万元，较去年首5个月平均约1,209万元大减近3成，并创一手条例后新低。预计上半年平均每宗一手成交金额约为882万元，届时创自有纪录以来的次低纪录。
值得留意的是，随著息口回落，「供平过租」重现，本地买家入市置业转趋积极。综合土地注册处注册个案，按已知买家姓名作分析，今年首5个月本地买家(以买家姓名的英文拼音鉴别)占个人买家于香港楼市一手私宅注册量录约69%，比起去年全年约60.5%增加约8.5个百分点，而金额占比亦由去年约47.5%升至今年首5个月约57%，增加约9.5个百分点，以上数据反映本地买家入市意欲转强。
为促进楼市全面向好，黄建业建议特区政府推出更具吸引力的置业优惠政策，应积极考虑设立跨境「购房通」，亦即是中港两地互联互通机制的「购房」版，「购房资金通」，让两地居民可以在两地购房，并便利内地人才落户香港。此外，又建议投资移民全面放宽至任何楼价的物业，楼价全数计入投资额，鼓励买楼可以移民。由于短期供应仍多，放宽投资移民，不会大幅刺激楼价上升，但可帮助消化供应，同时为库房带来收入，简单化移民政策亦有助吸引高质人才，利好香港长远发展。
黄建业解释，虽然本地购买力有反扑的迹象，但是单靠「内需」的购买力，并不足以推动楼市全面复苏，此外现时的楼市政策仅有利细单位，亦需有新政策带动其他住宅板块，因此引入「活水」刺激「外需」属刻不容缓，特别是内地的资金，更是加速中大型单位消化的必须动力。黄建业相信，如可落实执行以上两大建议，将可助楼市吸纳更多中外的资金，促进成交及去库存，在贸易战阴霾之下，增加本港经济的稳定性。
