Ken Sir吕宇健料细价楼大旺 少交6万税如半年租金 买货短炒需一个条件
发布时间：06:00 2025-03-05 HKT
新一份《财政预算案》上周三公布，将定额100元印花税的门槛上调至400万，随即带动上车客及投资者问盘量增加。早前Full Pay豪斥2,565万元狂扫5伙单位的资深投资者吕宇健（Ken Sir）认为，新措施可有助减少置业成本，少交约6万元税项变相是送多半年租金予业主，预计未来一季400万元以下细价楼交投上升。
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| AI摘要：
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睇好租金回报 部份升至5厘
随著400万楼印花税降至100元，Ken Sir直言有利细价楼市场，其中一个原因是睇好租金回报。他解释，自楼价大插水，过去银行估价达到最高峰480万的单位，今时今日估价已跌至约300万头水平，「我之前断定细楼价跌多咗，在租金上升及楼价下跌同时，租金回报率将会上升，目前租金回报率已由4厘升到5厘水平。」
他续称，不要看轻今次印花税减少的置业成本，「楼价400万元的单位要缴付楼价1.5%印花税，即大约6万元，最新大减至100元，即系平了59,900元，而这些单位每月收租1万多，相等于6个月租金。」
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较估价低水10% 拟买入短炒
若这类楼价300万至400万元的细价楼多次转手，他假设「可能300几万买入，短炒下手再买380万」，就可节省两次印花税，合共可悭逾10万元，因此Ken Sir估计细价楼交投将会越来越旺，未来一季的转手率将大幅上升。他又指，若单位较银行估价低水10％便会购入短炒，「我会继续去留意一些银行估价约300万至300万中的物业，目标买10至15伙细价单位」。
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简单翻新装修 提高出售机率
作为炒家，Ken Sir补充买入细价楼后并非「求其签个名就卖走或直接出租」，建议需要为单位简单翻新「增值」，提高出售机率，「轻轻装修一下，望落去似有20万至30万的装修，下手用家只需要支付首期一成、借按揭九成，咁个单位就可以轻松转手」。
近期先后入市多个单位
早前Ken Sir频频入市，今年1月中先以297万元Full Pay买入荃德花园C座中层B室，面积约340方呎，两房间隔，呎价约8,735元。据了解，原业主于2013年以245.28万元购入单位，持货12年账面获利近52万元，升幅达21%。Ken Sir当时向《星岛头条》表明单位将会用作短炒投资。
相隔一周，Ken Sir再斥资1,385万元买入擎天半岛6座中层户，实用面积632平方呎，成交价为1,385万元，呎价约21,915元，同样是Full Pay入市。据了解，该单位为银主盘，原业主早于2010年9月以1,130万元买入。
另外，他又连环扫入荃湾荃景围一带屋苑的细单位，当中包括多伙荃湾中心细单位。作价最平为5座中高层D室，实用面积324平方呎，成交价280万元，呎价8,642元。据悉，原业主1998年买入价98万元，单位升值约182万元或1.86倍。至于另一伙为17座高层E室，实用面积329平方呎，成交价288万元，呎价8,754元。原业主2010年买入价132.8万元，单位升值约155.2万元或1.17倍。
余下一伙为19座中层H室，实用面积374平方呎，成交价315万元，呎价8,422元。原业主2011年买入价185万元，单位升值约130万元或72%。
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