大埔上然首批81伙 入场价238万 同区11年最平 一半单位只需付100元印花税

大埔马窝路新盘Le Mont上然第1期低价出击，这个万科香港旗下的住宅项目，面积介乎239至873方呎，涵盖开放式至4房间隔，计算最高16%折扣后，折实平均呎价10,688元，入场价约238万元，创区内新盘11年新低。发展商特设一「家」一计划，三房或四房买家加购开放式，可享额外140万或150万元折扣，开放式折实价低至88万元。

首轮发售的单位当中，100个单位折实价低于400万元，可受惠100元印花税新措施。28伙开放式可以选用1「家」1付款计划。

入场单位为2座2楼B7室，面积248方呎，属开放式户型，折实入场价238万，呎价9597元。售价最高单位为2座15楼A1室，面积873方呎，属4房单位，折实售价1140.8万，呎价13068元。

整个上然系列项目分3期发展，共提供1650伙，是次先推出第一期发售，提供403伙，项目预计明年7月底落成入伙，楼花期不足17个月。

上然第1期价单 

上然户型涵盖开放式至4房间隔

上然先后第1期公布4张价单，首批单位价格低至238万元起，最低折实呎价9,193元，半数单位平过400万元，享最新的100元印花税优惠。上然楼书现已上载至官方网站，示范单位亦已开放予公众参观。发展商同时亦推出「「1『家』1付款计划」，最平88万元可买到开放式户。

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上然2号价单折实价由267万至853.5万元

第2号价单涉及41伙，涵盖开放式至三房，实用面积由244至713平方呎，包括5伙开放式、16伙一房、15伙两房、5伙三房，定价由317.9万至1,016.1万元，呎价由12,237至14,664元，折实价由267万至853.5万元，折实呎价由10,279至12,319。

2号价单有21伙折实价低于400万元，可享百元印花税，同时，3房户可使用1「家」1付款计划。

上然3号价单折实价由253.4万至1,053.5万元

3号价单涉及82伙，实用面积由222至873平方呎，属开放式至4房间隔，定价301.6万至1,254.1万元，呎价由10,934至17,133元，扣除最高16%折扣，折实价由253.4万至1,053.5万元，折实呎价由9,185至14,392元。

3号价单有31伙折实价低于400万元，可享百元印花税，同时，有13伙的3房及4房，可使用1「家」1付款计划，扣除150万元额外折扣后，大单位买家可以103.4万元加购开放式单位。

上然4号价单折实售价264万元

至于日前公布4号价单涉41伙，提供开放式至4房单位，面积由214至873方呎，计算达16%的折扣优惠，折实售价约264.1万至1,140.8万元，折实呎价11,191至14,129元，折实平均呎价12,554元，对比上张价单提价约9%，价钱主要因应楼层坐向及景观有所调整，属原价加推。

上然第1期户型分布

上然开价较同区二手低近2成

中原亚太区副主席兼住宅部总裁陈永杰表示，近期股票市场持续向好，楼市交投亦畅旺，发展商纷纷把握时机推盘，上然首批折实平均呎价较大埔白石角二手呎价低近2成，亦是区内一手新盘首张价单自2014年岚山后约11年新低价，大埔市中心内大部分私楼楼龄已逾30年以上，加上折实入场费由约238万元起，约41伙可受惠新一份《财政预算案》调整印花税至100元门槛，料可吸引大批上车客进驻。

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1「家」1付款计划 4房加开放式组合低至88万

另一方面，区内租金持续高企，回报率亦稳步向上，区内新晋屋苑租市一向有价有市，平均实用呎租普遍35王45元，部份更可高逾50元，回报可达3厘，加上楼盘更推出特别一「家」一置业优惠，大单位买家可以88万元，实用平均呎价约3500元加购开放式户，料细单位将来转手后可获可观利润。若长线收租，租金回报亦相当理想，料上然亦可吸引投资收租客入市，预计本月于财案效应下，一手交投畅旺。他指，近期已有4个新盘首批单位于开售当日一Q清枱，预计上然亦不例外，料全月可录约3,000宗一手成交。 

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上然首批开价极具竞争力料沽清

美联住宅部行政总裁布少明表示，项目坐拥多项地利优势，加上项目提供不少中小型单位，料部分单位买家将受惠《财政预算案》推出新印花税措施，对项目有一定的刺激作用。上然首批开价极具竞争力，料销情理想，首批单位有机会即日沽清，并有加价加推空间，而单位租金回报约5厘。

布少明表示，上然邻近港铁站，交通配套齐全；另外，区内有大学，及邻近创科重镇，客源多元化，料客源来自新界为主。他估计，项目日后呎租可达约45元水平，回报率料约5厘水平，相信对投资者有一定吸引力，料投资者占比约3成。由于项目优质，故亦受内地客垂青，估计客源亦占3成水平。另外，项目推出1「家」1优惠，即购买一个3房或4房单位，即可以优惠价购买开放式单位，料将吸引买家及投资客入市。

大埔新盘市场比较

根据市场资料，大埔区上一个大型新盘为新地旗下白石角的「University Hill第2B期」，折实价格介乎453.56万至1,359.86万元，折实呎价为13,112至18,654元。相较之下，「上然」以238万元的入场价、最低9,193元的折实呎价。

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大埔及白石角二手屋苑实用平均呎价参考（2月份）

上然第一期403个单位 最细214平方呎 设连平台特色户

上然细分三期发展，合共提供1,650个单位，当中第一期提供403个单位，面积由214至961方呎，户型涵盖开放式至4房间隔，并设29伙平台及顶层天台特色单位。第一期主打1房及2房单位，标准层1房占131伙、2房占 161伙，合共占第一期全部单位逾7成。

上然第2座8楼D2无改动示范单位：

最细面积单位为第2座1楼C2室，属特色户，实用面积214平方呎，开放式间隔连105平方呎平台。最大单位为第2座19楼A1室，实用面积961平方呎，三房间隔，连444平方呎平台及950平方呎天台，内置楼梯上落。

上然第2座6楼B3无改动示范单位：

上然第2座6楼B1无改动示范单位：

上然第2座6楼B1无改动示范单位：

另外，会所室内外面积逾10万方呎，提供超过50项设施，包括约50米室外泳池、约25米室内游泳池、室内运动场、健身室、约200米长缓跑径及烧烤区等。项目预计关键日期2026年7月底。