至少6楼盘疑涉高额回佣 楼价有「水份」 政界提醒注意楼市系统风险
发布时间：08:00 2025-07-11 HKT
地产代理「回佣」问题近日成为焦点，全国政协副主席梁振英再次「狙击」中原地产创办人施永青，质疑回佣「容易衍生腐败」，要求交代详情；施永青回应时称，地产代理在此事没有主导权。不管二人是否有「私人恩怨」，梁振英的说法其实不无道理，高额回佣在楼市可能形成「水份」，对买家、市场都不公平，但若要严肃处理有关问题，有熟悉楼市政界人士私下提醒，影响可能远比想像中复杂。
法例无限制一手楼佣金上限
目前法例没有限制一手楼销售佣金上限，主要视乎买卖合约条款，但近年卖方透过地产代理回赠佣金予买家情况越趋普遍，主要客观效果是「垫高」楼价。此情况尤其近年楼市下行周期更明显，因一手楼盘销情若未如理想，发展商便有动机透过高回佣，向买家提供优惠，达到「面价」不减，但实质劈价促销套现的效果。亦即梁振英所说：「同一个楼盘，上一期不退佣金，下一期私下退佣金，表面上楼价当然升了。」施永青对传媒的回应，侧面证实了回佣行为源于发展商。
「优惠」一定程度含「托市」成分
有业内人士分析，发展商若然直接劈价卖货尾，很可能会影响首批「摸顶」买家的士气，并引发市场连锁反应，往后卖新盘时买家观望态度更浓，等待劈价，楼市会继续下挫。
不过这种「优惠」一定程度带有「托市」成分，属法律灰色地带，目前《一手住宅物业销售条例》未有明确规管。然而近年出现了个别夸张案例，个别楼盘被质疑在跌市中楼价不寻常地高，例如长沙湾「睿峰」在前年楼市下行期间，部分单位成交呎价竟达三、四万元，比同区相近时期的楼盘高出一倍，引来一手住宅物业销售监管局调查。
此外业主的权益可能难获保障，过去也出现过争议，例如梁振英所针对的缇岸（前称恒大．珺珑湾）案件，中原地产向接手楼盘的发展商追讨，所涉及佣金达1亿元之多。据报亦有买家收楼后收不到回佣。
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回佣形成楼市「水份」 爆煲或酝系统风险
有熟悉楼市的议员进一步指，虽然银行有独立的估价机制，但由于「面价」影响市场资讯透明度，令楼市出现「水份」，可能会影响银行承造按揭的信心，甚至一些已付订金的一手楼交易，也有机会因为银行「估唔足价」无法上会，殃及准业主。不过该人提醒，如果销监局真的查出有大量楼盘涉及回佣托市并且严肃处理，最坏情况下，楼市可能面临系统性风险。
立法会建测规园界议员谢伟铨表示，回佣现象主要是过去十年越趋严重，其中一个可能动机是垫高楼价，在市场上形成「假象」。他指回佣本身确实不违法，但在道德上值得商榷，因为可能影响第三方（如买家）知情权，并且影响市场信息流通，影响信任，但认为日后需要更加透明。他认为即使回佣安排是由个别发展商提出，地产代理公司亦可多做一步，向监管局要求指引，防止这种不健康现象。
地监局：回佣等优惠属商业决定 惟须向买家书面披露详情
地监局回复指，《地产代理条例》没有订明一手楼销售时可否提供优惠或回赠佣金等，也无规定佣金金额，属发展商、地产代理公司及物业买家之间商业决定。不过局方早于2013年规定，优惠内容必须以书面形式向准买家说明，包括优惠条款、形式，地产代理公司有监督责任；去年新指引进一步要求优惠若涉及货币形式（如现金回赠），必须在优惠书中述明实际数额或计算金额的公式。过去5年（2020年至2024年）该局合共收到40宗涉及佣金回赠的投诉，平均每年约8宗。
销监局：过去5年21宗高额佣金回赠投诉
销监局则指，佣金安排属商业安排，非《一手住宅物业销售条例》规管范围，但若卖方支付予地产代理佣金异常地高，并透过地产代理向买家提供大额佣金回赠，成交纪录册所显示的成交金额实际上可能远高于买家实际支付的楼价，销监局将调查卖方是否作出失实陈述和传布虚假或具误导性资料，会继续留意有关情况。过去五年，销监局共接获21宗有关地产代理提供高额佣金回赠的查询或投诉个案，当中涉及6个楼盘（如有提及）。
记者：林剑
