投资日本民宿大拆解直击东京大阪等地「强监管」（中）｜张明珠

更新时间：06:00 2026-06-21 HKT
发布时间：06:00 2026-06-21 HKT

日本民宿在经历了早年的高速增长期后，如今全日本当局的取态非常明确，民宿已经正式从当初的「红利期」，全速进入了「强监管期」。无论是港人热门投资地东京、大阪、京都，还是其他地方城市，目前都面临居民投诉上升令政府倍感压力，多个城市暂停受理或缩紧条例，执法部门行动升级，以及物业管理委员会禁止民宿比例大幅上升的严峻局面。

大阪：关闭特区民泊申请

以下为大家全面盘点东京、大阪及日本各旅游重镇的最新合法化与监管实况。大阪曾被视为日本民宿投资的「天堂」，但根据最新执法变更大阪市的监管风向已彻底转变，大阪市早在2025年9月就已经全面叫停新增特区民泊的审批。其后大阪市进一步强化管理规则，并于今年5月29日正式关闭了特区民泊的申请。

大阪市更成立了专门的「问题民泊整治团队」，未来将大幅加强检查力度。对于任何违规经营者，将实行停业整改、行政处罚及取消资格等铁腕整治。至于5月29日前已经取得认定的民泊，或已提交申请并最终获得审批的项目，仍可继续合法经营。这意味着，市场上现存的合法大阪特区民泊犹如香港小贩牌照般成为「绝版」资产。

东京：执法手段全面升级

除了大阪「落闸」，日本其他地区的民宿投资同样面临地方条例的严格富核。东京地区的执法手段已全面升级。针对违规经营的黑民宿，东京当局的执法力度已经上升到「家宅搜查」的级别。此外，各区更自行削减营业天数，例如东京丰岛区目前正在紧密检讨「84天方案」，拟将原本新法规定的180天营业上限，拦腰斩半至仅剩84天。

札幌：住宅区民宿多掣肘

至于北海道札幌的住宅区民宿受到不少掣肘。住宅区内为保障学童安全，在平日即学校上课日，严格禁止营业。仅能在周末、国定假日及学校长假期间接待旅客。另外，冬季因为民宿旅客带来的「除雪问题」，经常造成本地居民的大量投诉。当地的大型公寓大厦，大多已透过物业管理条例明确「禁止民宿」。虽然靠近狸小路、大通公园周边等旅游街的监管相对宽松，但整体道民对民宿的接受度依然偏低。

冲绳：消防法规极为复杂

另一城市冲绳表面上对民宿的法定限制条件较少，但背后的社区纠纷却极多。住宅区居民对民宿普遍抱持强烈抵触情绪，大量居民集体向政府抗议，直指「民宿造成治安恶化」。加上旅客违规使用海滩，在住宅区深夜烧烤等乱象频生，令当地居民有不少怨言。若投资者选择独栋民宿，必须严格遵守极为复杂的消防法，且稍有违章就极容易遭到邻居举报。