日圆反弹见5.5算 东京大阪楼价料续升 有投资者一年大赚20%
发布时间：06:00 2025-04-23 HKT
日本楼市持续走强，一直是香港投资者的焦点，但近期日圆汇价出现明显反弹，截稿时兑港元报「5.52算」，今年以来已累升近12%，会否令投资者却步？有专业代理日本楼宇买卖的专家指出，即使日圆已升至5算多，但相比过去6至7算的高位仍属合理，只是之前曾跌至4算水平，造成现时升值感较强，但不少投资者仍视日本为投资避风港，令房地产市场保持活跃。他又分享，有投资者在日圆汇价与大阪楼价齐升下，回报率高逾20厘，并认为东京与大阪物业今年将继续录得显著升幅。另外，独立外汇商品分析师卢楚仁亦表示，「除了跟巴菲特买日本股票外，买日本房产也是不错选择」。
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东京及大阪楼价持续向上
根据日本房地产调查公司东京KANTEI发布3月数据显示，东京23区新建小型独幢住宅的平均期望售价已攀升至7,937万日圆（约440万港元），按月涨1%，创下历史新高。值得注意的是，东京23区独幢住宅价格已连续四个月呈现上涨趋势，按年升幅更达10.3%。
另外，日本土地研究所数据亦印证了这一强劲增长趋势，其中东京1月份现有公寓和独立式住宅销售额分别按年大幅增长19.7%和79.3%；而大阪地区的现有公寓销售数量也录得19.2%的显著增幅，独立式住宅则上升11.2%。
李丹翔料大阪楼价再升10%
FMI至汇投资集团行政总裁兼合伙人李丹翔指出，东京与大阪住宅楼价去年涨幅在全球15个主要城市中并列首位，主要归因于土地价格的持续攀升，以及建筑成本的大幅增加。他强调，大阪建筑成本上涨尤为明显，源于日本政府提高了建筑物的规格要求；另一方面则因大阪正在积极建设赌场及娱乐设施，以及正在举办的世博会，导致大量建筑工人短缺，进而推高人力成本。他预测，大阪楼价今年有望实现超过10%的增长。
客户大赚两成后 转买两幢物业
他又透露，有客户已从大阪楼价上升及日圆汇率走强中，获利超过20%。该客户于去年6月以7亿多日圆购入大阪一幢名为The Peak Bentencho的物业，如今该物业价值已增至8亿多日圆，且已成功售出；同时，当初该客户以4.9至5厘的汇率兑换货币，但如今日圆兑港元汇率已升至约5.5厘，因此「这位客户确实获得了相当可观的回报」。
鉴于大阪楼价持续上涨的趋势，李丹翔又建议该客户将所得的8亿日圆加上贷款，分别投资购入两幢物业。他解释，由于收取的租金是以日圆计价，利用日圆贷款可有效规避汇率风险；同时，这种配置也提供灵活选择，若市场行情向好，可选择出售其中一个物业；若市况特别理想，则可考虑全部出售，以实现最大收益。
卢楚仁：美债资金正转投日债
除此之外，卢楚仁亦看好日圆与日本楼价的前景。针对日圆近期的升值走势，他分析指金融市场动荡下，美债避险功能减弱，投资者从美债转投日债，增加了对日圆需求。另外，他指日本央行本身面临加息压力，亦将成为推动日圆升值的长远动力；即使当前的没有金融动荡，日圆不扮演避险角色，「但随着各国央行货币政策再度受市场关注，日本的货币政策在众多央行中亦会是最具变化潜力的」。
卢楚仁进一步指出，特朗普上任以来一直密切关注日圆汇率走势，并多次对日本当局提出警告，不要透过操控汇率来压低日圆以促进出口，认为这种做法不公平，「为了满足特朗普的要求，日本政府很可能会放手让日圆升值」。
宜采长线策略 避免短期炒卖
另一方面，日本已结束长期通缩，正面临通胀环境，促使日本市民寻求保值资产。卢楚仁指出，日本楼市自疫情后一直呈现强劲升势，已成为极具吸引力的长期投资选择，「正如香港过去高通胀年代的经验，房地产不仅能有效保值，其升值潜力更是最为凌厉。」他又表示，除了跟随巴菲特投资日本股票外，长线持有日本房产亦是应对当前经济环境的不错选择，不过关键在于采取长远投资策略，避免短期炒卖心态。
对于有意入市的投资者，他建议不要期望日圆有大幅贬值的可能，无论是购买日本房产、股票或是旅游消费，有日圆需求的人士应「宜早不宜迟」，因为整体形势都对日圆走强有利。
