计回报勿忘现金流 置业前留意租金 李声扬：租楼等于赌楼价跌
发布时间：06:00 2025-06-29 HKT
笔者爱集邮，持有25只港股多年，当中有9只仍在「潜水」，潜水幅度由2%到28%不等，包括长实（1113），领展（823），港铁（66），恒生（11），华润置地（1109），中海外（688），国企指数ETF（2828），平保（2318）和友邦（1299）。「潜水」原因各有不同，例如长实，领展，港铁都是受香港消费疲弱，租金和楼价下跌影响。至于恒生也因为对商业地产（写字楼和商舖）贷款较多，令拨备大升，拖累盈利和影响股价。至于中海外和华润置地，就当然是因为内地房地产市道低迷。两家公司是大国企，是少数的幸存者，受创程度最细，生存不成问题，但股价当然也受压。
有趣的是，若计及历年派息，则以上9只股票，全数都是赚钱！
连股息「蟹货」变赚钱
不知就里者，以为笔者死撑，搬龙门，硬要把蚀钱讲到赚钱。但提提大家，金融101的课堂，教如何计算回报，肯定有教你要计及中间收到的现金流。所以笔者的计法，当然是合理。笔者买的港股，25只全数赚钱。当然要质疑若早早将所有资金买美股，则回报更好，是另一个课题（顺带一提，笔者当然也有买美股，比重较港股更多，但不在本文讨论重点）
推而广之，很多人计算楼市回报，也就犯上同样的谬误。可能因为以往一段时间太好景，楼市只是向上，大家连计租金都懒。可是近年楼市低迷，就要留意此部份，否则计出来的数字，就欠缺公允。
自住楼也可计租金回报
例如有些报导，提及某业主持货十年，只能平手离场，计及使费其实是蚀钱云云——且慢，收了十年租，不用计？过去十年的租金回报大约几多，各有不同。但就当最起吗有2%回报（极之保守），十年都有20%。计算赚蚀，又是否有计及此部份？
当然有些人会反驳，那间可能是自住楼，根本没有租出去，何来租金收入——问题又来了：阁下自住在物业，不用交租，省回十年租金，又不用计入去？
以笔者的真实个案为例，笔者2013年买入现有自住物业，大西北细尺数一层。当年买是268万，现在都不想再看估价，应该大约是平手吧。可是，笔者在此物业住了十二年。省回的租金，没有100万都至少有50万吧？
楼价不升也未必「蚀钱」
明白这点，就明白即使楼价不升，买楼的人也不是「蚀钱」，皆因省了租金。不少楼市初哥，往往忽略了这点。
若打算几年后离开香港，又或者打算一直和父母同住，当然不用买楼。但如果不买楼的另一选项，则要留意此点。只要楼价不跌，阁下仍然有赚。甚至乎即使楼价下跌，只要跌的幅度比交租少，同样也没有蚀底。更何况，近来虽然讲经济不景，但租金却一直企得相当硬，甚至逆市上升。
无论如何，以后计算楼宇赚蚀，或者决定是否置业前，记得留意租金这部份。特别是因为租金升，楼价跌，现在香港租金回报已由低位反弹不少，不少屋苑租金回报在3.5厘以上，甚至贴近4厘。
再讲一次，若打算几年后离港，或和父母同住，当然不用担心此问题。但若果你的选择是「租楼vs买楼」，则要留意：租楼的话，其实可能是在赌楼价每年跌几个%。
Patreon作者 李声扬
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