报税2025｜业主勿忘供楼利息可扣税 上限长达20年 一个情况免税额增至12万
发布时间：06:00 2025-05-27 HKT
近期港元拆息持续回落，让供楼人士负担减轻不少；同时，适逢税务局月初已发出报税表，各位业主们记紧申请供楼利息扣税，以进一步抗击「息魔」。
写字楼及舖位不适用
供楼利息扣税，正式名称是「居所贷款利息扣除」。若供楼人士在港持有物业，并且用于自住用途，就可申请将按揭利息用作扣税，扣税上限为每年10万元，扣税年期为20个课税年度，业主可自行决定想申请扣税的年度，并不需要连续申请。不过，这项扣税只限于住宅，而写字楼及舖位等物业并不适用。
免税额最多提高至12万
此外，由2024至25课税年度开始，只要纳税人在报税年度内，是与2023年10月25日或之后出生的首名子女同住，居所贷款利息的免税额可由10万元提高至12万元，直至子女满18岁为止。
楼花期供楼利息不能扣减
另一方面，新盘业主需留意税局规定自住物业才可申请扣税优惠，而「自住」的定义是以入伙一刻计算，因此若购入的是远期楼花，在入伙之前的利息支出并不能作出扣减。
扣税期长达20个课税年度
至于如何运用供楼扣税优惠才可达至最佳效果？主要视乎按揭利息多寡及业主入息情况。一般而言，对于上车人士来说，由于按揭以息随本减方式计算利息，按揭年期越长、利息开支越高，即刚开始数年的按揭利息比例较高，因此可尽早使用扣税优惠。然而，部份年轻上车人士薪金或较低，则可考虑留待日后薪金及交税水平较高时，才运用供楼扣税优惠。
另一考虑点是目前扣税期长达20个课税年度，因此供楼人士也毋须太忍手，可以及早享有优惠，毕竟未来难以保证税务局会否延长或缩短、甚至取消有关政策的年期；业主也未必能确定未来会否提早卖楼或赎楼。
联名物业可按业权比例申请
至于以联名方式持有物业，则可按业权比例申请。假设陈先生及太太联名持有自住居所，每人各占50%业权，根据税务局规定，不论按揭供款是否只由一人负担，陈先生和太太各自均获5万元的扣税额。倘若夫妇其中一方，例如陈先生收入较低、用不尽5万元扣税额，他们可选择合并评税，以便将陈先生剩余的免税额或扣税额转拨予太太。
另一方面，若陈先生和太太名下各拥有一所物业，亦不等于两人皆有10万元供楼扣税额。因这项扣税额仅限于自住楼可享有，而夫妇会被视为只有一个共同住所，故只有其中一个物业按息可申请扣税。
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