拆解安老按揭迷思 百年归老后子女可赎楼 倘楼价回升「好蚀底」？｜银色理财系列
发布时间：06:00 2025-04-01 HKT
打工仔辛苦数十年，都想退休后可安享晚年，退休金又不足，如何才可做到退而不「忧」？按证公司过去十多年便先后推出「退休3宝」——安老按揭、香港年金及保单逆按计划，为银发族提供多渠道「自制长粮」。其中，3宝头炮俗称「逆按揭」的安老按揭，可让长者业主将手上已供断自住物业抵押予银行，以每月获取年金作为生活费，同时又可继续住在单位内，直至百年归老。不过，至今多年仍有不少人担心会因此「无咗层楼」而对安老按揭却步。
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安老按揭的概念是将自住物业转化为现金流，制造「月月出粮」的效果，让退休人士每月都有年金收取，实际金额视乎物业估价而定，当楼价高企时申请安老按揭，可锁定未来每月获得更高金额。举例一名60岁的退休人士，拥有的自住物业价值600万元，若叙造安老按揭时选择定息计划，以及终身领取年金，每月可获11,580元。若楼价升至800万元才叙造安老按揭，相同年龄及条件申请下，每月则有15,440元，即是多3,860元直至百年归老。
这项于2011年7月推出的计划，在2023年及2024年全年，宗数按年录40%及27%的增幅；截至今年2月底安老按揭累计申请宗数8152宗。虽然安老按揭的概念渐渐为港人受落，但坊间仍有不少迷思。
迷思一：安老按揭「无咗间屋」？
谈及安老按揭头号迷思，应该是不少长者担心申请安老按揭后会失去物业，尤其有儿有女的人士。事实上，当申请人百年归老，其后人可优先选择是否偿还贷款总结欠，以赎回物业。若不赎楼，银行会安排出售物业偿还贷款，有余额的话，亦会退还给后人。据按证公司的数据，安老按揭计划推出以来，有接近300宗因借款人百年归老而终止贷款，后人选择赎回物业的个案。
若有意赎回抵押物业，后人需要全数清还多少款项？举例65岁申请人以估值500万元的物业参与安老按揭，并选择定息计划、终身领取年金，他每月可领取1.19万元。若第一个年度已不幸过身，在该年度结束时后人估算要偿还约24.5万元，较首年取得的14.28万元年金，多出10万元。在第5个年度结束时，估算还款额为92.9万元，较5年来累计取得年金的71.4万元，多约21万元；至第10个年度赎楼，则要还款205.7万元，而10年合计年金则有142.8万元，即是多出近63万元。
迷思二：未来楼价回升怎么办？
反映二手楼价走势的中原城市领先指数（CCL）最新升0.31%，是连跌2周后单周回稳。随着内地及本港经济复苏，加上股市交投转旺，有市场人士预期财富效应将传导到楼市，看好今年楼价回升5%至10%。有部分长者担心楼价低迷时申请安老按揭会「蚀底」，希望等待楼价回升再申请，以取得更高年金。认可财务策划师李澄幸指出，若退休人士现金流紧张，不应只着眼于楼价升跌预测，而应以个人或家庭需求为优先，「尤其是当银行存款即将耗尽的退休人士，更应及早考虑安老按揭。」
事实上，即使在楼价低位申请安老按揭，未来若楼价大幅回升，申请人未来仍可透过「转按」获取更高年金。具体操作是重新叙做安老按揭，同时申请「一笔过贷款」清还原先安老按揭的贷款总结欠。转按安排下所涉及的费用，除了或可节省部分法律文件等费用之外，大致上与新叙造安老按揭无异。按证公司透露，安老按揭自推出以来，累计录得300多宗转按申请。
需要留意的是，转按再叙造安老按揭的物业估值需要「打折扣」，近年如属转按物业价值800万元或以下，用作计算年金的物业价值上限，一律为物业估值的80%。对于估值超过800万元的物业，则为800万元及超过800万元部分的50%之总和，或物业估值的80%厘定，以较低者为准。
假设最初在楼价600万元参与安老按揭，若估值上升25%，至750万元转按，计算80%楼价作年金，楼价刚好又是600万元，虽然长者可能因年岁增长，或按揭利率转变，而获得更高年金，但重新申请一轮也耗费不少时间，因此楼价宜升值25%以上才值得转按。按证公司发言人亦提醒，转按能够获取每月更高年金金额视乎多项因素，包括楼价，贷款总结欠，以及不同时期按揭利率计划的条款等，客户宜直接向贷款机构查询再作考虑。
银色理财系列五之一
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