企业提倡ESG也要兼顾回报 优先投资回本项目 港绿色建筑租金为何溢价高？
发布时间：06:00 2025-08-28 HKT
世邦魏理仕（CBRE）一项调查显示，近九成亚太区房地产公司已设立首席可持续发展官（CSO）；不过，CBRE亚太区研究部主管蔡咏嘉接受《星岛头条》专访时表示，CSO正从纯粹的「环保倡导者」，转变为需要证明投资回报率的「价值创造者」。她又提到，本港绿色建筑的租金溢价明显高于亚太区其他成熟市场，主因部份小发展商对ESG认知不足，加上大量分层业权物业导致翻新难度较高，令本港绿色建筑发展缓慢。
CSO需考虑回报与风险
蔡咏嘉指出，CSO主要工作内容包括制定和推行可持续发展战略；管理企业的碳排放、能源使用及资源效率；监控和报告ESG绩效；以及推动内部和外部利益相关者对环保目标的支持。不过，受短期财务压力影响，超过六成的可持续发展团队没有扩张计划，她说，「企业对资源配置更加审慎，CSO必须展示他们如何为企业创造实质价值」。
她还补充，CSO需考虑资本支出与营运支出规划，确保可持续项目不仅符合环保目标，也具备合理的投资回报期与风险控制，例如不少企业选择引入成本效益高的绿色技术，以降低营运成本，或者优先投资短期可回本的节能项目。事实上，坊间有人为玻璃贴上具备绿色技术的薄膜，以代替更换旧商厦的幕墙玻璃，令成本更低廉，且降温效果亦显著。
本港绿色建筑选择有限
随着绿色建筑在亚太地区越来越普及，绿色认证已成市场常态。蔡咏嘉表示，像澳洲和新加坡这类成熟市场，拥有大量绿色建筑认证物业，其绿色租金溢价微乎其微。她又认为，业主采用绿色建筑的主要动机正在转变，从追求更高租金，转向维持资产市场竞争力和吸引优质租户。
香港市场方面，绿色建筑采用率还较低，租户选择亦有限，若他们对自身可持续发展有需求，更愿意为具备完善设施的绿色建筑支付略高租金；由此一来，绿色租金溢价则相对较高。蔡咏嘉指出，对于较普遍地区的绿色建筑而言，租金溢价通常不足百分之一，而香港溢价目前约4%。
不过，受经济低迷影响，近年香港写字楼市场一直面临供过于求的困境，她认为租户有更大空间要求业主提供可持续发展相关的设施升级或租金优惠，推动业主加快绿色建筑转型。
分层业权物业翻新难度高
对于澳洲、新加坡或其他西方国家绿色建筑覆盖率高的原因，她指主要是因为有关政府通过立法手段，要求新建项目或重建项目需获得绿色建筑认证或相关能源表现认证，而香港政府则暂时仍是以鼓励业界主动参与一些已制定的规则为主，例如《建筑物能源效益守则》，未有强制性法规。
除此之外，虽然香港大型发展商普遍已具备对绿色建筑的认知与实践，但市场上仍存在不少规模较小的发展商，他们更关注财务效益，对ESG重视程度相对较低。她亦指，香港有大量分层业权的物业，导致旧楼翻新或升级为绿色建筑的协调与执行难度较高，进一步限制整体采用率的提升。
业主转化投资决策仍少
有调查发现，在房地产开发过程中，早已融入关于气候风险和生物多样性的措施，但大多数业主仍处于对气候风险进行评估的早期阶段。蔡咏嘉亦表示，许多机构正在加强资料收集和分析能力，惟很少有机构将这些见解转化为资产管理或投资决策框架内的可行策略。
可加强气候相关保险覆盖率
她认为，有关企业防范气候风险的措施仍有不足，其中一项可加强的是与气候相关的保险覆盖率，「近年气候相关的保险费都在上涨，如果业主和投资者没有全面的保险，他们就需要承担由极端天气引起的财务损失」。
蔡咏嘉又表示，亚太地区超过八成业主已制定生物多样性战略，常见策略包括创造绿地、在原址上保留预先存在的绿化植物及增加绿色屋顶，可以支援生态系统，同时增强租户福祉并提高资产价值。此外，可持续的水资源管理也可以降低洪水风险并确保水资源供应，从而降低营运成本。若从城市整体发展去看，她建议业界更需要与政府和生态学家协调，解决热岛效应等更宏观问题。
