居屋新政破格活化 灵活释放资源建构多赢阶梯
发布时间：03:00 2026-06-21 HKT
房委会资助房屋小组日前通过两项针对居屋及绿置居等资助出售房屋的新措施。其一是「长者业主楼换楼计划」，容许年满60岁、拥有未补地价居屋或绿置居单位已达10年或以上的老业主，可在毋须补地价下于第二市场出售原有单位，然后再豁免补价及毋须进行资产审查下，换购房委会辖下面积较小，或位处地区较原来偏远的单位。例如由港九市区迁往荃湾、沙田等扩展市区，或由扩展市区迁往元朗、上水以至离岛等地区。
优化居住阶梯 促进社会向上流
第二项措施是「未补价资助出售房屋—出租计划（白表）」，容许同样拥有居屋或绿置居等资助出售单位年满10年的业主（但不限年龄），在毋须补价下将单位出租予合资格的白表人士，租金由相关业主与租客自行厘订。在成功租出单位后，业主须向房委会支付相当于同区私楼每月租金21%的「出租准许费」，以体现房委会在未补偿居屋/绿置居所拥有的业权利益。
其实有关出租计划现时经已存在，但仅限于出租予合资格申请公屋的绿表人士。由于绿表人士收入水平较低，有能力租住未补价资助出售房屋的家庭不多，新措施可望协助更多未补价居屋/绿置居业主成功将单位租出。
两项新措施的原意，均是善用有限而珍贵的公营房屋资源，利用市场机制减少资源错配，从而协助更多真正有需要的中低收入家庭，购买或租住到相对私楼便宜的合适居所，优化香港整体的置业及居住阶梯。
甚么叫做「居住阶梯」呢？简而言之，资产和收入最低的基层家庭，政府会向他们提供租金水平极低的出租公屋，当公屋家庭的经济情况有所改善，例如储到一定积蓄和子女长大后工作赚取较高收入，政府希望他们会转为购买绿置居、居屋，以至私楼，将原有的公屋单位交还房委会，再分配给更有需要的市民，从而达成社会向上流动。
至于居屋及绿置居的业主，政府原意也希望他们在收入及资产增长后，可在向房委会补价从而拥有单位的完整业权，并在有需要时再将单位出售或出租，购买可能更大、更新和更舒适的私楼。但现实情况是，过去数十年香港楼市持续上升，假设资助单位与私楼的升幅同步，相关的补价差额也会越来越大，并非很多居屋业主有能力或诱因去支付。反正一直不进行补价，并不会影响业主的居住权。有部分居屋业主更选择铤而走险，将未补价的单位非法出租。
单位加快流转 省却耗时巨资建屋
更常出现的情况是，经过十多二十年后，居屋业主的子女或已成家立室迁出，自己则经已或临近退休，就更加没有能力进行补价。但同时可能有关老业主根本不需要这么大的单位，或者可由原来方便返工返学的市区地段，迁往较偏离的新界地区居住、以至北上生活水平较低的大湾区城市安享晚年。
两项新措施可协助这几类业主将单位出售或出租，以满足自己新的住屋需要，同时通过「楼换楼」的差价或出租单位赚取的租金改善生活，将面积较大、位置较好的旧单位租售予更有需要和合适的人士，创造多赢局面。更美丽之处，在于整个过程中，政府及房委会除了行政费用之外，基本上毋须多花一分一毫或兴建更多新单位。
新措施公布后，不少人关注出租计划下的「出租准许费」水平。根据现时市况，金额约为每月2000至3000多元。有人认为房委会应下调以至免收有关费用，让有需要的白表人士可付更低廉的租金。但除非当局连未补价居屋/绿置居的租金水平也进行规管，否则不论房委会有否从中「抽佣」，相关单位还是会按市价租出，最终多赚的只会是业主而非租客。
事实上，能够购买并持续拥有资助出售单位，本身已是一项福利。当局在活化市场的同时，亦要确保政策的公平性，否则便会对那些一直都抽不中居屋的白表人士更不公道。
