拨地资助市建局及时雨 解财困仍乃长期措施
发布时间：03:00 2025-06-09 HKT
根据地产代理公布，本港的二手楼价最近有回稳迹象，但仍然徘徊近8年半的低位，楼价较2021年高峰期累计回落接近3成，不少在近几年「上车」的小业主沦为负资产。由于外围环境尚未明朗，中美关系反复，本地需求疲弱，发展商手上仍有数以万计的应卖未卖单位，市场普遍估计楼价仍在寻底。
楼价下跌影响的不仅是小业主和发展商，身为公营机构但兼具发展商功能的市区重建局，近年亦因市况逆转而出现财政问题。
较高呎价收购 连年财赤
私人发展商在楼市兴旺时，以较高的地价向政府投得地皮，到近年落成出售时却遇上跌市，即使未去到面包（楼价）平过面粉（地价）的极端情况，在计及建筑费与利息等支出后仍可能出现亏蚀。有部分实力不足或负债比率偏高的发展商因而陷入财困，或被逼放弃趁低吸纳土地储备作未来发展的良机。
市建局的情况也相似，局方在过往市好时以相对高的呎价（同区7年楼龄）向小业主收购旧楼单位，等到完成规划及建造时（往往比私人发展需时更长）楼价已大幅回落，「高买低卖」自然录得亏蚀。
有部分市建局项目更在招标发展阶段，已因为发展商看淡后市而流标，即使降价后成功重新招标，亦已延后了资金回笼的时间，增加了局方的利息支出。
上述情况导致市建局连续5年录得财赤，而且金额更不断扩大，2022/23及2023/24年度分别达35.3亿和39.2亿元。即使该局已勒令全体员工冻薪，但相对于数十亿计赤字实属杯水车薪。即将卸任的市建局行政总监韦志成，在过去一段时间多次公开「呻穷」请求政府打救，否则或被逼放慢部分收购及重建计划。
香港的旧楼失修情况日趋严重，部分可能受影响的大规模重建计划，旧区居民已引颈以待多年，政府难以袖手旁观。但奈何现时库房面对的财赤问题比市建局更严重，直接注资钱从何来？无抵押地加码担保借贷，银行亦未必肯卖帐。故此，行政长官会同行政会议于上周通过，以1000元的象征性地价，向市建局批出两幅分别位于红磡庇利街和将军澳137区的用地，「以地当钱」向该局提供财政支援，可谓无办法之中的办法。
抵押作借贷用途 双赢格局
红磡用地原规划作教育用途，政府近年正因「少子化」及财赤问题加速「杀校」，早就应该改变用途。137区地皮原定兴建公营房屋，现时10年长策的公屋供应已达标，加上配合高密度发展所需的港铁将军澳线延线，也因财赤而动工无期，将该幅临海地皮改作中低密度私楼发展反而较为合理。再者，两幅地帐面总值虽达约130亿元，但现在仓促推售也是有价无市，甚或会推冧同区楼价，交由市建局长期规划，以至纯粹作借贷抵押用途，对各方都有好处。
然而，这种拨地资助模式仅能偶一为之，不能无限复制。正所谓长贫难顾，政府有必要更根本性地解决市建局、以至整个旧区重建策略出现的结构性财政问题。
问题之一是地积比限制，部分旧楼即使老化严重，业主亦没有开天杀价，但不论市建局或私人发展商都不愿沾手，主因是其地积比早已用尽甚至「用凸」，以单一项目方式原址重建，即使在升市时亦会蚀钱。有人就建议政府以类似的拨地资助模式，例如将部分北都的新土地拨归市建局，用作楼换楼收购或补贴部分「猪头骨」重建项目。
其二是「7年楼龄」问题，该政策不仅令市建局容易出现亏蚀，还某程度妨碍了私人重建发展，令部分楼龄达50、60年的旧楼业主，误以为「7年楼龄」才是「公价」或「市价」，增加了私人收购的难度，亦不利长者业主以「逆按揭」方式养老。政府和立法会当年厘订「7年楼龄」亦经过激烈辩论，当时已有人预言该政策难以持续，现在也应一并检讨。
