片区开发摸着石头过河 善用市场力量建北都
发布时间：03:00 2025-04-01 HKT
北部都会区3个「片区开发」试点，收到来自长实、恒地、新世界、 新地、华懋、信和等发展商合共22份意向书。尽管它们仅向政府表达了「意向」，尚未作出具体的投资承诺，但起码是正面且积极的讯号。片区开发在香港是相对新颖的概念，港府和本地工商界均感陌生，但值得一试。发展商有财力，也有土地发展的经验，它们的意向值得当局仔细分析、深入研究。希望政府将来公开招标时，适度加入具弹性、能充分发挥市场力量的细节和条款，提升工商界参与北都发展的积极性。
3个片区占地介乎12.5至18.6公顷，分别位处洪水桥/厦村新发展区、粉岭北新发展区，以及新田科技城。根据政府的要求，将来投地的发展商，须肩负平整土地，兴建公共和产业设施的重任，之后须将这些设施还给政府，但住宅用地就可自主发展。这种发展模式，由于要求发展商承担较大责任，所以和本地业界一直习以为常的发展模式截然不同。
业界一定顾虑成本效益
「片区开发」模式之提出，重要背景是港府连年财赤，无能力单独支撑项目发展，因此需要「市场力量」为奥援。问题在于，发展商或整个工商界近年面临楼市死寂、息口高企的现实，加上片区发展年期颇长，较难精确计算风险，所以投地时一定万分审慎。其实，根据资本主义逻辑，要求业界不考虑成本利益和风险，既不务实，也不合理。政府要做的，是要让工商界深信项目是有合理回报的，既有利于企业自身，亦有利香港长远可持续发展，不然，它们的积极性无从调动起来。
今次向政府提交意向书的工商机构很多，包括发展商、承建商、综合企业和电商物流公司，既有本地企业，也有「国家队」。它们响应政府，估计与中央和特区政府近期晓以大义有关。对于3个「片区开发」试点，这些工商机构肯定是有兴趣的，但相信仍有一定疑虑。假如港府在整理和分析意见书后，将来对工程要求、财务安排提出较少限制，或者说容许更大灵活性，更好回应业界对成本效益的关切，那么，它们参与北都发展的兴趣会更大，疑虑也会更小。
片区开发既然是比较新的概念，自然需要「摸着石头过河」。具体可以怎样做？其实许多方法都可以考虑。长期以来，政府的土地规划过程比较复杂，牵涉多个部门，业界周旋其中，容易泄气。假如政府愿意设立「单一窗口」机制，由单一窗口处理不同政府部门的审批流程，相信有助片区发展之提速提效。此外，有业界人士建议本港引入「White Zone」概念，即容许指定区域有多种用途，当市场和社会发展出现变化，就不必重新申请改划，这样便可更灵活地回应市场变化。而发展商亦会因为项目更具灵活性，投地的意欲自然更大。
工商界是经济发展「主力军」
推动北都发展是香港进一步融入大湾区发展、更好融入国家发展大局的关键一着，也是促进香港经济发展多元化、推动香港产业升级转型的突破口，肯定是不容有失的。在中央眼中，香港工商界是推动香港经济发展的「主力军」，承载不少期许。它们越是积极，越能减轻政府的财政支出，越能将私人机构的效率发挥得淋漓尽致，最终整个北都发展都会更为顺利。
