投管俊「杰」——投资「纳米楼」要小心
徐灿杰
2021-04-19 04:16 HKT
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买楼作为人生一项最重要的投资，当然要好好管理。不过香港楼价自2009年金融海啸后，已经翻了几番，一般寻常百姓愈来愈难透过买楼投资。眼见楼价居高不下，加上市区重建地盘面积普遍狭小，近年愈来愈多发展商将单位「㓥细」，在建设较多单位之余，亦让市民以较低金额上车。近年面积仅百余方呎的「纳米楼」及「龙床盘」如雨后春笋般推出，入场费更低至200多万元，若以九成按揭入市，只需20多万元便可入场。但这种投资潜力和风险，大家又知道多少？
近期有研究发现，多个发展商于过去10年间，至少推出8550个面积低于260方呎的单位，当中约2000个面积更不足200方呎，该机构呼吁政府将面积260方呎以下单位定义为「不适切单位」，并修订《强拍条例》及卖地条款，限制发展商兴建单位面积不可少于260方呎，长远探讨定立「住宅空间标准」，以减少纳米楼供应。不过在「自由市场」原则下，如果迷你单位有价有市，发展商自然会继续兴建，相反若这类「㓥房户」被市民嫌弃，亦自然会在市场消失。更何况一个面积1000方呎单位，只代表市场增加一个住宅单位供应。但五个面积200方呎的单位，却代表有5伙新供应，试问一向只重视楼宇供应「数字」的政府，又怎会轻易干预？
但作为重要持份者，有龙头发展商早已看淡迷你单位前景，长实（001）执行董事、人称「楼神」的赵国雄亦直言「最反对纳米楼」，因这类单位面积较小、而且供应饱和，扬言「迟早爆煲」。「楼神」此言非虚，去年起市场上一直录得大量「纳米楼」二手蚀让个案，当中最惨烈个案竟输近两成离场，严重跑输大市，亦告诉大家这项投资风险。
除了楼价风险外，即使投资者计划买入纳米楼收租，亦须注意租务回报风险。因为有统计发现，在经济转差下，纳米楼近期差饷租值跌幅比传统屋苑大，例如大埔岚山一个低层仅165方呎的迷你户，最近每年租值仅约6.32万元，按年大跌10%。值得一提的是，由于迷你户常见于地盘面积狭小的市区单幢楼，在户数较小情况下，这些单位管理费通常较高，例如西湾河牙签楼「ONE EIGHTY」管理费竟高达每方呎8元，意味约300方呎单位，每月便要缴交2400元管理费，这笔开支将严重蚕食租务回报。观乎近期的租务个案，我们亦不难找到业主每年回报率不足2%的纳米户租赁个案。若然贸然投资纳米楼，在楼价下跌、租值回报偏低及使费不菲情况下，投资者随时变「双输」。
注册合规师公会投融资部总召集人
徐灿杰
近期有研究发现，多个发展商于过去10年间，至少推出8550个面积低于260方呎的单位，当中约2000个面积更不足200方呎，该机构呼吁政府将面积260方呎以下单位定义为「不适切单位」，并修订《强拍条例》及卖地条款，限制发展商兴建单位面积不可少于260方呎，长远探讨定立「住宅空间标准」，以减少纳米楼供应。不过在「自由市场」原则下，如果迷你单位有价有市，发展商自然会继续兴建，相反若这类「㓥房户」被市民嫌弃，亦自然会在市场消失。更何况一个面积1000方呎单位，只代表市场增加一个住宅单位供应。但五个面积200方呎的单位，却代表有5伙新供应，试问一向只重视楼宇供应「数字」的政府，又怎会轻易干预？
但作为重要持份者，有龙头发展商早已看淡迷你单位前景，长实（001）执行董事、人称「楼神」的赵国雄亦直言「最反对纳米楼」，因这类单位面积较小、而且供应饱和，扬言「迟早爆煲」。「楼神」此言非虚，去年起市场上一直录得大量「纳米楼」二手蚀让个案，当中最惨烈个案竟输近两成离场，严重跑输大市，亦告诉大家这项投资风险。
除了楼价风险外，即使投资者计划买入纳米楼收租，亦须注意租务回报风险。因为有统计发现，在经济转差下，纳米楼近期差饷租值跌幅比传统屋苑大，例如大埔岚山一个低层仅165方呎的迷你户，最近每年租值仅约6.32万元，按年大跌10%。值得一提的是，由于迷你户常见于地盘面积狭小的市区单幢楼，在户数较小情况下，这些单位管理费通常较高，例如西湾河牙签楼「ONE EIGHTY」管理费竟高达每方呎8元，意味约300方呎单位，每月便要缴交2400元管理费，这笔开支将严重蚕食租务回报。观乎近期的租务个案，我们亦不难找到业主每年回报率不足2%的纳米户租赁个案。若然贸然投资纳米楼，在楼价下跌、租值回报偏低及使费不菲情况下，投资者随时变「双输」。
注册合规师公会投融资部总召集人
徐灿杰
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