雷射针——㓥房政策
雷鼎鸣
2021-02-19 04:17 HKT
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香港有大约百分之三的人口住在㓥房，居住面积细小，房租呎价有时还高于豪宅，生活环境不佳，都是不用争论的事实。如何解决，是一道难题，特区政府似乎也近乎束手无策。
要面对此问题先要搞清其基本现况。这也不是这么好办，虽时有不同的团体或个人关注㓥房，但若论权威性的数据，还是要用统计处根据二○一六年人口普查数据在二○一八年发表的关于「居于分间楼宇单位人士」的主题性报告。此报告今天稍为过时，但仍可用，在此之前的两年统计处也有个两份同一主题的报告，但时效性更逊。
根据上述的主题性报告，五年前共有二十万九千七百人（包括外佣）住在九万二千七百个㓥房中。㓥房的面积中位数是十平方米，人均居住面积中位数是五点三平方米。这个面积是甚么概念？众所周知，港人居住面积极其细小，人均居住面积中位数只有十六平方米，住在公屋的还只得十三平方米，所以住㓥房的人口居住面积还不及公屋的一半，若与内地人均居住面积接近四十平方米，更是无法比拟。
租金多少？二○一六年的中位数是四千五百元。收入如何？工作人口的主要职位收入中位数是九千二百五十元，若论整个住户的月入中位数则是一万三千五百元，远低于香港住户收入中位数的二万五千元。显而易见，大多数㓥房人口属于低收入的弱势社群，他们住不起较大的居所。
纾缓㓥房带来的社会问题可以用不同的方法，但没有任何一种是没有重大缺陷的。
有些团体建议引入租金管制，不容许业主随便加租或大幅加租。此建议说来好听，但经济学家都知道有不妙后果。㓥房每呎租金为何有时比豪宅还要贵？这是因为业主把多收的租金视为他们的投资回报。若不能收取更高的总租金，他们为何要投资把原单位改建？把整个单位租金单一住户不是更省钱省力？假如有租金管制，他们会如何反应？这当然是视乎管制的严厉程度而定，最极端的情况是没有人肯再提供㓥房了，这可不妙，住㓥房的岂不全部瞓街，有若美国罗省或旧金山满街满巷的露宿者？若二十万㓥房住客都要瞓街，特区政府会负不起这政府责任。
当然这只是极端情况，实际上会温和一些。那些已把单位改变为㓥房的业主并无诱因把间隔拆掉还原为原来的单位，也许他们会把含有几个㓥房单位的单一楼宇单位租给一个租户，甚至不把此视为㓥房，租到楼宇单位的住户可变身为二房东，再把余下的㓥房租给其他人，若合约处理得宜，有可能规避到租金管制。不过，即使如此，因为缺乏新的㓥房供应，总有新的潜在㓥房住户找不到居所而要瞓街，就算不会出现二十万人，只得两万人，政府便会面目无光。
另一种方案是不设租金管制，而是用租金津贴，例如每户㓥户每月津贴一千元租金。这要多少钱？假设到了今时今日，㓥房已达十万户，每户每月平均一千，一年的福利开支便是十二亿元。此政策若维持十年，便要用掉库房一百二十亿，不是小数目，但政府也许勉强负担到。不过，这也难以说是上策，㓥房业主会因有此计划而乘机加租，社会中人也会质疑，既然津贴金额最终会到业主口袋中，为何要把纳税人的钱付给业主？不过，此方案却有一优点，即可避免满城尽是瞓街客的困局。
这个方案的「改良版」是政府一样对㓥房户提供津贴，例如仍用一千元，但却不必指定这是用作支付新增的租金，住户可自由使用这笔钱。这会引致微妙的资源配置的不同，业主未必能把新增的补贴金全部吸走，若业主要求的租金太高，住户可能会选择搬到更便宜的单位居住，业主为所欲为的能力多了点制约。不过，这方案一样有缺点，社会中有人会问，为何住㓥房的可以有额外的生活津贴？搞得不好，这可能增加住㓥房的诱因，更多的人选择住㓥房，政府更吃力。
由上可知，脱离了市场规划的修修补补，总会有各种好心做坏事的情况出现。真正解决问题的方法是大幅增加土地供应，公屋的供应自能增加，私人楼宇的数量会上升，租金下降。若非过去十多年政府花了太多时间应付反对派的政治压力，蹉跎岁月，没能及时造地建屋，今天根本不会有㓥房。逝者不可追，今天时势不利反对派，政府的政治压力减少，可利用时机坚定做建设派，这样才可避免㓥房问题挥之不去。就算是采用一些并非是上策的方案去纾缓㓥房问题，若是未来土地供应可大增，现今的政策负面后果，也可视为过度性的代价，不致使香港长期错置资源。
雷鼎鸣
要面对此问题先要搞清其基本现况。这也不是这么好办，虽时有不同的团体或个人关注㓥房，但若论权威性的数据，还是要用统计处根据二○一六年人口普查数据在二○一八年发表的关于「居于分间楼宇单位人士」的主题性报告。此报告今天稍为过时，但仍可用，在此之前的两年统计处也有个两份同一主题的报告，但时效性更逊。
根据上述的主题性报告，五年前共有二十万九千七百人（包括外佣）住在九万二千七百个㓥房中。㓥房的面积中位数是十平方米，人均居住面积中位数是五点三平方米。这个面积是甚么概念？众所周知，港人居住面积极其细小，人均居住面积中位数只有十六平方米，住在公屋的还只得十三平方米，所以住㓥房的人口居住面积还不及公屋的一半，若与内地人均居住面积接近四十平方米，更是无法比拟。
租金多少？二○一六年的中位数是四千五百元。收入如何？工作人口的主要职位收入中位数是九千二百五十元，若论整个住户的月入中位数则是一万三千五百元，远低于香港住户收入中位数的二万五千元。显而易见，大多数㓥房人口属于低收入的弱势社群，他们住不起较大的居所。
纾缓㓥房带来的社会问题可以用不同的方法，但没有任何一种是没有重大缺陷的。
有些团体建议引入租金管制，不容许业主随便加租或大幅加租。此建议说来好听，但经济学家都知道有不妙后果。㓥房每呎租金为何有时比豪宅还要贵？这是因为业主把多收的租金视为他们的投资回报。若不能收取更高的总租金，他们为何要投资把原单位改建？把整个单位租金单一住户不是更省钱省力？假如有租金管制，他们会如何反应？这当然是视乎管制的严厉程度而定，最极端的情况是没有人肯再提供㓥房了，这可不妙，住㓥房的岂不全部瞓街，有若美国罗省或旧金山满街满巷的露宿者？若二十万㓥房住客都要瞓街，特区政府会负不起这政府责任。
当然这只是极端情况，实际上会温和一些。那些已把单位改变为㓥房的业主并无诱因把间隔拆掉还原为原来的单位，也许他们会把含有几个㓥房单位的单一楼宇单位租给一个租户，甚至不把此视为㓥房，租到楼宇单位的住户可变身为二房东，再把余下的㓥房租给其他人，若合约处理得宜，有可能规避到租金管制。不过，即使如此，因为缺乏新的㓥房供应，总有新的潜在㓥房住户找不到居所而要瞓街，就算不会出现二十万人，只得两万人，政府便会面目无光。
另一种方案是不设租金管制，而是用租金津贴，例如每户㓥户每月津贴一千元租金。这要多少钱？假设到了今时今日，㓥房已达十万户，每户每月平均一千，一年的福利开支便是十二亿元。此政策若维持十年，便要用掉库房一百二十亿，不是小数目，但政府也许勉强负担到。不过，这也难以说是上策，㓥房业主会因有此计划而乘机加租，社会中人也会质疑，既然津贴金额最终会到业主口袋中，为何要把纳税人的钱付给业主？不过，此方案却有一优点，即可避免满城尽是瞓街客的困局。
这个方案的「改良版」是政府一样对㓥房户提供津贴，例如仍用一千元，但却不必指定这是用作支付新增的租金，住户可自由使用这笔钱。这会引致微妙的资源配置的不同，业主未必能把新增的补贴金全部吸走，若业主要求的租金太高，住户可能会选择搬到更便宜的单位居住，业主为所欲为的能力多了点制约。不过，这方案一样有缺点，社会中有人会问，为何住㓥房的可以有额外的生活津贴？搞得不好，这可能增加住㓥房的诱因，更多的人选择住㓥房，政府更吃力。
由上可知，脱离了市场规划的修修补补，总会有各种好心做坏事的情况出现。真正解决问题的方法是大幅增加土地供应，公屋的供应自能增加，私人楼宇的数量会上升，租金下降。若非过去十多年政府花了太多时间应付反对派的政治压力，蹉跎岁月，没能及时造地建屋，今天根本不会有㓥房。逝者不可追，今天时势不利反对派，政府的政治压力减少，可利用时机坚定做建设派，这样才可避免㓥房问题挥之不去。就算是采用一些并非是上策的方案去纾缓㓥房问题，若是未来土地供应可大增，现今的政策负面后果，也可视为过度性的代价，不致使香港长期错置资源。
雷鼎鸣
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