创富连城——新准则下估值的重要性
冯南山
2020-01-30 04:17 HKT
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在近年针对着租赁资产进行修订，该修订于2019年1月1日或之后起计的财务期间正式生效。由于不少企业在各大城市中有许多固定资产，均为以租赁形式取得使用权，对承租人的财务报表必定有所影响。
于新准则下，除小部份价值较低的资产将获得豁免外，其他所有价值较高的租赁合同，将由以往仅于财务报表中以附注形式披露的「资产负债表外项目」，变为需于固定资产栏目内以「使用权资产」形式申报的「资产负债表内项目」，同时由相关租赁合同所引申的负债将于负债栏目内反映。
笔者认为此改革将导致各承租人之财务报表中的非流动资产及负债栏目出现重大变化，故此对承租人公司之财务指标、公司评级、债务契约等造成一定的影响。同时因租赁资产改为于资产负债表中体现，若相关资产于租赁期内因为任何原因导致使用价值有所改变，相关使用价值之改变需于当期损益表中确认收益或亏损，从而对承租人公司当期业绩带来影响。新准则下列明承租人只应于其可控范围内、租赁合同遭遇重大变化或有重大事件发生时，重新评估相关租赁合同，故于采用新财务报告准则时如何决定使用权资产的价值变得尤其重要。
一般而言，使用权资产的价值可通过管理层估算后决定，然而于某些情况下，核数师有可能要求承租人提供独立估值师报告以确保该价值的公允性，故聘用专业估值师的原因亦变得更为广泛，不再局限于以往买卖资产或决定投资性资产之公允价值等用途。
冯南山
于新准则下，除小部份价值较低的资产将获得豁免外，其他所有价值较高的租赁合同，将由以往仅于财务报表中以附注形式披露的「资产负债表外项目」，变为需于固定资产栏目内以「使用权资产」形式申报的「资产负债表内项目」，同时由相关租赁合同所引申的负债将于负债栏目内反映。
笔者认为此改革将导致各承租人之财务报表中的非流动资产及负债栏目出现重大变化，故此对承租人公司之财务指标、公司评级、债务契约等造成一定的影响。同时因租赁资产改为于资产负债表中体现，若相关资产于租赁期内因为任何原因导致使用价值有所改变，相关使用价值之改变需于当期损益表中确认收益或亏损，从而对承租人公司当期业绩带来影响。新准则下列明承租人只应于其可控范围内、租赁合同遭遇重大变化或有重大事件发生时，重新评估相关租赁合同，故于采用新财务报告准则时如何决定使用权资产的价值变得尤其重要。
一般而言，使用权资产的价值可通过管理层估算后决定，然而于某些情况下，核数师有可能要求承租人提供独立估值师报告以确保该价值的公允性，故聘用专业估值师的原因亦变得更为广泛，不再局限于以往买卖资产或决定投资性资产之公允价值等用途。
冯南山
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