学生宿舍 = 投资救生艇？
现时本港在专业投资者市场上什么投资最Hot？ 三二一，开估。答案就是近期经常在报章上出现的词汇——学生宿舍！
香港政府将非本地生限额从20%提升至40%，瞬间引爆64,000名留学生争夺仅37,000个宿位的困局，缺口高达42%。政府推出「改装先导计划」鼓励酒店商厦转型学生公寓，中原集团已抢滩购入2,000个床位。关键在客群定位：硕博生成主力租户，他们愿付人均6,000-8,000港元租用带简易厨房的家庭式单位。沙田一栋改装HMO（多户合租）住宅因精准锁定此群体，回报率冲上7%！
这种供需失衡绝非孤例－英国年均70万国际学生涌入，热门城市宿位短缺率逾30%；日本东京早稻田大学周边的学生公寓入住率常年维持98%以上。背后推力显而易见：亚洲中产家庭对海外教育的狂热，正从英美蔓延至香港。一间红磡私人学生宿舍的内地生占比达八成，单人公寓月租6,000至10,000港元仍供不应求。这种「悭饮悭食唔悭仔女读书」的刚需，让学生宿舍成为少数不受经济衰退冲击的资产类别。
「系啫，但系好似净系比学生住，想自己住吓都唔得。」业余投资者A说。笔者回：「你以前买𠮶一堆车位同宝福山啲位都冇谂住自用架啦，有无得住其实冇关系。」
对笔者来说，更关心物业回报的稳定性及转售条款。话虽如此，学生宿舍绝非「躺平收租」的体验。学生宿舍大多是透过改建而成，由于使用率高，折旧速度亦比住宅项目快。很多时候高回报背后亦同时背负沉重的维修成本，精明的投资者亦明白维修费是个深渊。年初遇过一位客户，多年前在利物浦当地购入全幢40个单位的学生公寓，入住率一直十分好。但不幸遇上无良管理公司，滥收维修费用，讹称扣除租金收入业主还需支付数百万港元维修费。很荒谬对吧？因大部份发展商只担任兴建角色，物业管理会交由第三方管理公司承办，所以「遇人不淑」的机率也是看彩数。
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