海外买楼地雷提示
海外物业投资及移民达人专栏
2022-02-25 14:04 HKT
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笔者每周做讲座都会分享买这个买那个，今日笔者想说说如何避免极高回报率的糖衣包装。投资者很多时候会被极高租金回报率吸引，当中全球rental yield名列前茅有近期热讨城市基辅。近年基辅市内有高达十厘的回报率随处可见，很笋对吧？
但自2008高位至今，乌克兰货币格里夫纳已下跌85%。当地政府一味渴望加入欧盟和北约，结果人均GDP三千美元的水平十五年没涨过。当前俄乌大战，政局不稳什么投资也是徒然。
另外笔者不会考虑的地区就是港人第二家乡日本，近年日本楼的确很平，平到二十几万港币就有交易兼连租约坐享九厘回报亦存在。但根据联合国的《世界人口展望》，日本已成全球老龄化趋势最快的国家。
2010年时日本65岁以上人口比例增至23%，预计到2060年65岁以上老人将接近全国总人口的40%。衍生社会问题多的是，社会医疗开支加剧、劳动人口减少导致生产力下降及房屋空置问题。较早前有调查显示，到2033年全日本会有2150万所空置房屋，数量为全国三分之一。
虽然近年日本有意放宽永居条件，容许外藉人才携同家人无限期居日。遗归化（入籍）仍然不易。然而这些人口流入远远不及当前的人口下降数字。所以除非未来日本有其他突破性发展，否则笔者暂不会考虑在日购房。货币走势、经济增长、楼市政策、人口红利这些通通都是除却高ROI外的重要考虑因素。
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