郑伟舜 - 内房今年有望向好｜环球楼市观望
去年内地楼市究竟有几惨？首先，全国商品房销售面积创下近10年新低。2023年全国商品房销售面积仅11.2亿平米，基本回到2012年水平。商品房销售金额约在11.66万亿元（人民币，下同），相较2021年18.2万亿元的高位，产业市场规模已萎缩超过三分一；第二，全国住宅新开工面积已回到2006年水平。2023年，全国住宅新开工面积约6.93亿平方米，相较2019年16.7亿平方米高位，已跌去近6成。房企开工量基本上回到2006年的水平！全国商品房库存量，已接近史上最高水平。截至去年底，全国的商品房现房库存量高达6.7亿平方米，按年大幅增加19%。经过连续四年上涨，已经逼近2015年国家去库存之前的高点。今年市府要重拾轨道，央行双倍降准放水。
1月24日，央行总裁潘功胜在国新办记者会上，宣布超预期降准。下调存款准备金率0.5厘，将提供市场长期流动性约1万亿元。1月25日，金融监理总局副局长肖远企在记者会上表示：房地产产业链长、涉及面广，对国民经济有重要影响，与广大人民群众生活也息息相关，金融业责无旁贷，必须大力支持。将继续降首付、降房贷利率。
目前跟房贷挂钩的5年LPR利率是4.2%，普遍预期，2月的LPR利率可能会减息。同时，目前二套房利率和首付比例，也有很大的下调空间。为房企提供新的融资管道。允许银行发放经营物业贷款，企业在今年年底之前，可以将贷款用于「借新还旧」，偿还房商的存量贷款和发行的公开市场债券。即手中有商业等经营物业的房企，除了甩卖资产之外，也可以用物业进行抵押，短时间获得现金流，用于还债。
相较于购物中心REITs，经营性物业贷款，覆盖的范围更广，落地速度更快，融资成本也更低。随即，重庆、广州、苏州、上海等地先后出台楼市新政涉及限购「松绑」、发放购屋补贴、公积金贷款比例上调等。一系列新政有助充分释放潜在购屋需求，提振后市信心。
环球楼市评论人
郑伟舜
