子非鱼 - 村屋买卖（八）｜非鱼论市
平常的私人住宅或工厦等，都由发展商建成楼宇时进行分契。譬如一个1000户的屋苑，便最少分1001个业权，即1000伙住户加一个公家地方业权。但实际上不一定每伙平均分配，一般按单位大小及用途酌量调整。
譬如有300伙一房、每户5份业权；700伙两房、每户8份；100个车位、每个3份；公家设施80份，整个屋苑便会分为7480份业权。一房户的查册内就会显示拥有5/7480份业权（绝对不会按数学算式约成1/1496）。有些有远见的发展商，会把天台或外墙业权另外划分，保留业权建造及出租广告招牌以赚取收入。
当一幅土地上有多于一个业权持有人时，土地上共同使用的出入口、道路或消防设施等，就必须有「公契（DMC–Deed of Mutual Covenant）」列明各业权人的使用权及维修责任等。
有时，如大厦内其中一个单位想进一步分契，就应再立一份「附属公契（Sub-DMC）」，譬如前几年常见的「㓥工厦」会较为常见。
结构简单的物业，例如唐楼或村屋，由于只有几户人，通常会取其方便，直接将全幢物业的业权平均分配，并不会另设公家地方业权。常见的村屋分契，通常只会分为三个业权，各占三分一（除非分了上复式或下复式）。
在未接驳政府污水渠的地区，村屋都会使用化粪池，通常每幢共用一个。另外，在特定的消防规定下，要在天台装设消防水缸。有关设施的维修及保养责任，理应在公契内列明。
不过，许多时化粪池装设于地下花园内，而消防水缸装设在天台上，都属于私人业权范围，其他一两伙人要进入并进行维修会有困难。
厘清共用地方清洁维修责任
村屋出入口亦是另一个需关注的难题。有些村屋，可能因后门出入并不方便，会将地下及楼上的大门都设于正面，那比较理想的方法是在前花园预留一段通道，在公契内列明其范围、使用权，并加上围栏。至于共用楼梯出入的2楼及3楼单位，梯间照明灯的电费、楼梯的清洁和维修责任谁属亦需要厘清。
假如化粪池维修欠妥，地下单位将首当其冲；楼梯的照明和清洁又不影响地下单位的住户，地下单位业主自然不想分担有关费用。
间中会有新闻报道，村屋化粪池的维修纠纷或出入口被阻，一纸公契才是最终的法理依据，住户可以循民事诉讼追讨或作出其他法律行动。
许多时，未必一定会把公契注册到土地注册纪录，即使有，也要花费百多元上网购买。假如物业有按揭，楼契将由银行保管，那就没法即时取到公契或其副本。因此，一如路权契、满意纸及开窗纸等，买家在买入单位后，最好保留一份公契副本方便日后卖楼之用。
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