子非鱼 - 村屋买卖（三）｜非鱼论市
村屋外型受批地条款限制，大型僭建如围封露台、天台上盖顶篷或组合屋等都显而易见。除了大型僭建外，有些小型僭建亦会影响单位交易及按揭，买家不得不留神。
只要买家接受有关僭建，以「现况」连僭建物买入单位，并不会构成业权问题，有时买方不想承担僭建物的责任，亦可要求卖方拆除僭建物后才成交。可惜的是，要确定僭建物仍有相当难度。
假如在查册内见到屋宇署或地政署发出的清拆令（俗称「Order」或「钉契」），或者在早年「新界豁免管制屋宇僭建物申报计划」已登记的僭建，才会有正式纪录。买家可要求卖方出示有关副本，并在现场比对是否一致。
对于未被钉契、或在钉契后才建成的僭建物，由于不会有文件证明，许多时买卖双方就有机会各执一词。最理想的情况是在成交前，卖方将有关怀疑僭建物移除，以免除责任及其他不明因素。
假如临约内没有订明须移除某怀疑僭建物，而单位顺利成交后，有关僭建的责任就会落在新买家身上，例如将来收到清拆令，清拆的费用就不能向原业主追讨。最难处理的情况是临约内没有订明需移除某怀疑僭建物，而有关僭建在签订临约后至成交期间被钉契。到时要移除或保留该僭建物及所衍生的责任及费用问题，就容易造成双方的争拗。
由于僭建普遍存在于村屋，大多数银行都会安排测量师行视察，以确认有否僭建、作出纪录及评估。大部分银行会在初步批出按揭、但未放款（未成交）前安排视察，亦有少部分银行会于处理申请期间视察。如最终按揭获批出但买家没有取用，银行可能会向按揭申请人追回现场视察的费用，一般大约2000至4000元不等。
须留意僭建问题
村屋没有既定格式，左邻右里的外观设计可截然不同。每一户的正门、后门、窗户及露台等的位置、设计及大小都不会相同。从外人看来，一幢村屋在每一面墙上都有窗户并不会觉得奇怪。原来一般村屋只能在正面及背面装设大门及窗户，假如想在两旁装设「侧窗」，须事先向地政署申请「侧窗纸Consent Letter for Opening of Side Windows」。
一般来说，只有当与邻户的墙身、或私人土地边界超过一米，才有机会批出侧窗纸。可是，开窗纸与满意纸一样，并非必须注册在查册上，如有疑问，买家可以向业主要求出示「侧窗纸」。
当买家购入单位后，律师楼睇契时可要求律师楼保留一份「侧窗纸」副本，以便将来卖出时向准买家展示。假如目标村屋符合开窗的要求但又未有侧窗，买家可考虑在买入单位后，才向地政署申请「侧窗纸」正式改建。
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