子非鱼 - 非住宅物业市场（三）｜非鱼论市
港岛龙头屋苑太古城自2020年起拆售车位，由最高峰时入场费约250万元、去年约200万元，至今年6月最低价约130万元。传媒与一般投资者可能认为是冧价近半，实际上车位也受易泊、易取及有没有上盖等因素影响，该批车位售价的跌幅，未必有帐面上大。
最后一批以约130万元出售的车位，部分带有隐疾，例如露天、有停车场积水，以及天花或喉管老化导致的滴水问题等。反而以155万元发售的尾二一批车位，大部分质素都属正常，没有隐疾之余，亦并非难泊位置。
上期有提及，车位空置率有时甚难在现场评估，在拆售时，有人亲身到夜间到太古城的停车场视察，发现空置率近半。实际上，太古城近鲗鱼涌一带有太古坊及港岛东中心等的大型商业大厦，本港不少大型企业都设有总部。商厦车位数目从来都短缺，不像新市镇，港岛区大部分屋苑车位本身并不充裕，甚至不少属于不设车位的旧楼。笔者相信太古城车位，不乏区内写字楼上班的人租用，反而在晚上驶走，导致晚间空置率偏高。
车位价格受隐疾影响
以租金看供求是相当无痛方法，对于拆售的停车场，投资者仍要留意，车位租金其实有一个隐藏因素。大业主持有的停车场，可以选择性出租部分车位。原因可能是本身不够租客，便干脆整层空置以减少保安、清洁和电力开支，例如深井便有数个大型屋苑，出现整层长期空置的情况。亦有些停车场，会将部分麻烦车位，例如滴水、积水或露天车位空置，避免用家投诉甚至须因任何损失作出赔偿。对于大业主来说，以3000元租出200个车位，还是以2000元租出300个车位的收入也完全一样，大业主宁可减少租客，以节省行政开支。
当大业主拆售车位时，买家看到的资讯只有管理公司恒常收取的月租。假如多年来有3成质素较低的车位丢空，拆售后该批车位流出市场，供应多、平均质素亦低了，租金跌幅就很可能不止3成了。
以上述的太古城车位为例，在2020年拆售时，租金大致约6000元，而今年最后一批车位拆售后，最新租金大致是4000元。假如以2020年250万元计，当年买入回报率大约是2.9厘，而最新一批车位买入回报率是大约3.7厘。这段期间回报率的上升，不幸地不是来自租金上升，而是租金下跌、车位售价跌得更多的原因。不过当中有多少来自原本丢空或质素较低车位放出市场的效应，就较难定夺了。
过去十多年，车辆数目只升不跌，在限发水的政策下，政府新批土地的停车位则只跌不升，笔者敢说，除了停车场拆售的屋苑外，本港车位租金都只有连年加价，近期车位价格调整，正是入市的好时机。
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