楼市第四季或反弹
本港楼市于年初曾因为「通关」而一度「额量齐升」，但是踏入次季后反弹力道减弱，楼价近期更持续回软，纵观今年首7个月本港楼市的表现，无论新盘及二手的成交金额及宗数皆逊于预期，固然比不上2021年的大旺市，甚至逊于2020年疫情期间，仅略优于去年同期楼市「冰封」时，实属始料不及，反映加息及经济复苏缓慢等因素的压力下，楼市欠缺持续上升的动力。
诚然，近期楼市是利淡因素主导，不过笔者相信，低迷仅是暂时，待累积的购买力受利好因素刺激而释出，楼市即迎来新一波升浪。而「转角」或于第四季出现。有此乐观预期的原因有很多，其一是届时美国加息期或已宣布结束。美国最新公布7月CPI按年升3.2%，升幅少于预期，反映通胀数据基本上在于预期之内，虽然距离减息遥遥无期，但是已令持续加息的压力稍减。
看好第四季楼市的更重要原因是，中央政府已表明各地区须松绑楼市，以助提速经济增长，住建部亦提出进一步放宽限购措施。北京、深圳、广州三大城市已表态支持优化房策，将结合当地实际情况尽快推出有关政策。在正常的情况之下，香港特区政府亦应该从速紧跟中央路线，配合国策提出有效的振兴楼市措施。最快相信可于10月的《施政报告》中提出相关措施，为本港楼市注入一枝强心针。
事实上，新盘市场已经火热起来，油塘「平爆」新盘以近4万张入票成为「历史票王」，随时引爆后市，或有数以万计向隅客回流其他新盘及二手屋苑，成楼市带来新的购买力。笔者尤其看好新盘市场，皆因「价低量足」。新盘价于去年第三季已出现「折让」，至今年第二季平均折让幅度介乎1.2%至2.9%；然而随著新盘「折让价」扩大，今年7月新盘溢价更跌至6.7%。再加上近期市区新盘以震撼价吸客，料第三季新盘溢价更有机会扩大至10%，届时新盘折让价将创有纪录来来季度最高，令购买力持续倾斜向一手，下半年的新盘成交量极有机会高于上半年，而全年的新盘成交可望达至1.4万宗或以上的水平。
基于以上原因，笔者认为下半年楼价走势将呈「先低后高」。2023年迄今升幅已经收窄至3.8%，在新盘「平爆」攻势下，相信未来一两个月，仍有机会下跌，然后于第四季触底反弹。即使最保守估计，楼价全年仍将有约5%升幅，如真的有合适的政策扶持，楼价升幅或有望升至约10%，即第四季楼价或升约3%至8%，视乎房策及息口走势而浮动。
美联住宅部行政总裁(港澳)布少明
2023年8月24日
